Податки при купівлі та продажу нерухомості в Україні у 2026 році

Під час угоди з нерухомістю обидві сторони сплачують податки та збори, і їхня сума може сягати кількох відсотків від вартості квартири. Добра новина: у багатьох випадках продавець звільняється від податку на дохід, а покупець — від частини зборів. У цій статті розберемо всі платежі, пільги, правила визначення бази оподаткування та наведемо приклади розрахунку.

Основні правила містяться в Податковому кодексі України (ст. 172 — оподаткування операцій продажу нерухомості), Декреті «Про державне мито» та Законі «Про збір на обов'язкове державне пенсійне страхування».

Загальна картина: хто що платить

Продавець:

• податок на доходи фізичних осіб (ПДФО) — 0% або 5%;
• військовий збір — якщо продаж оподатковується ПДФО;
• державне мито — 1% (за домовленістю сторін його може сплатити й покупець).

Покупець:

• збір на обов'язкове державне пенсійне страхування — 1%, якщо немає підстав для звільнення.

Окремо оплачуються послуги нотаріуса, оцінювача, технічна інвентаризація та, за потреби, рієлтора — це не податки, але їх варто закласти в бюджет угоди.

Податки продавця

Коли продаж не оподатковується

Відповідно до п. 172.1 ПКУ, дохід від продажу не оподатковується ПДФО та військовим збором, якщо одночасно виконуються умови:

1. Продається житловий будинок, квартира, кімната, садовий чи дачний будинок (разом із земельною ділянкою під ними), а також земельна ділянка в межах норм безоплатної приватизації.
2. Це перший такий продаж протягом календарного року.
3. Об'єкт перебував у власності продавця понад три роки.

Вимога щодо трирічного строку не поширюється на майно, отримане у спадщину. Тобто квартиру, успадковану нещодавно, можна продати без ПДФО, якщо це перший продаж у році. Детальніше про спадщину й дарування — в окремій статті спадщина та дарування нерухомості.

Коли продаж оподатковується

Якщо хоча б одна з умов не виконується — наприклад, квартира у власності менше трьох років або це другий продаж за рік — дохід оподатковується:

• ПДФО за ставкою 5% (п. 172.2 ПКУ);
• військовим збором. З 1 грудня 2024 року ставку військового збору для фізичних осіб підвищено до 5% Законом № 4015-IX.

Разом це 10% від бази оподаткування — суттєва сума, яку варто врахувати ще на етапі планування продажу. Інколи раціонально почекати, доки мине три роки, або рознести продаж двох об'єктів на різні календарні роки.

Для нерухомості, яка не є житловою (комерційні приміщення, гаражі, паркомісця), і для продажів понад перший у році ставки та умови можуть відрізнятися — уточнюйте в нотаріуса чи податкового консультанта.

База оподаткування

Податок рахується з більшої з двох сум: ціни в договорі або оціночної вартості об'єкта (п. 172.3 ПКУ). Оціночну вартість визначає суб'єкт оціночної діяльності, а звіт реєструється в Єдиній базі даних звітів про оцінку Фонду державного майна. Тому заниження ціни в договорі не зменшить податок, якщо оцінка вища. Як працює оцінка — у статті оцінка нерухомості.

Державне мито

Державне мито за посвідчення договору відчуження нерухомості становить 1% від суми договору (але не менше оціночної вартості). Його традиційно сплачує продавець, але сторони можуть домовитися інакше. Мито не стягується, наприклад, при посвідченні договорів дарування між близькими родичами, — перелік винятків визначено декретом.

Як і коли платити

ПДФО та військовий збір продавець сплачує до нотаріального посвідчення договору. Нотаріус перевіряє наявність квитанцій і без них угоду не посвідчить. Окремо подавати річну декларацію щодо цього доходу зазвичай не потрібно, якщо податок сплачено через нотаріуса.

Податки та збори покупця

Збір на обов'язкове державне пенсійне страхування

Покупець сплачує 1% від вартості нерухомості, зазначеної в договорі (але не менше оціночної). Закон передбачає винятки — зокрема, для громадян, які купують житло вперше, а також для деяких категорій осіб і операцій. Підтвердити право на звільнення (наприклад, відсутність іншого житла у власності) зазвичай можна в нотаріуса під час угоди.

Чи платить покупець ПДФО?

Ні. Купівля не є доходом, тому покупець податок на доходи не сплачує. Але покупцеві треба мати документи про походження коштів, щоб пройти фінансовий моніторинг, передбачений Законом № 361-IX.

Податок на нерухомість після купівлі

Ставши власником, ви можете стати платником податку на нерухоме майно, якщо площа перевищує пільгову. Для квартир пільга — 60 м², для будинків — 120 м². Детальніше — у статті податок на нерухомість.

Приклади розрахунку

Приклад 1. Звільнений від ПДФО продаж

Олена продає квартиру, якою володіє 6 років. Це перший продаж у 2026 році. Ціна — 2 400 000 грн, оціночна вартість — 2 200 000 грн.

• ПДФО і військовий збір — 0 грн.
• Державне мито — 1% × 2 400 000 = 24 000 грн (якщо сплачує Олена).
• Покупець сплачує збір до Пенсійного фонду — 24 000 грн, якщо не має права на звільнення.

Приклад 2. Квартира у власності менше трьох років

Андрій купив квартиру в новобудові два роки тому й продає її за 3 000 000 грн. Оціночна вартість — 3 100 000 грн, тож база оподаткування — 3 100 000 грн.

• ПДФО — 5% × 3 100 000 = 155 000 грн.
• Військовий збір — 5% × 3 100 000 = 155 000 грн.
• Державне мито — 1% × 3 100 000 = 31 000 грн.

Разом — 341 000 грн. Якби Андрій почекав ще рік, він заощадив би 310 000 грн.

Приклад 3. Два продажі в одному році

Ірина продає дві квартири, кожною з яких володіє понад 3 роки. Перший продаж — без ПДФО, другий — з ПДФО 5% і військовим збором. Якщо можливо, другий продаж варто перенести на наступний рік.

Бюджет угоди: що ще закласти, крім податків

Податки — не єдині витрати, тому корисно скласти повний бюджет угоди заздалегідь. Для продавця це:

• оцінка нерухомості — від кількох тисяч гривень залежно від міста та об'єкта;
• технічний паспорт, якщо старий застарів або не збігається з фактичним плануванням;
• довідки від ОСББ та постачальників послуг;
• комісія рієлтора, якщо ви працюєте з агентством (найчастіше 2–5% вартості або фіксована сума). Як обрати агента — у статті як вибрати рієлтора.

Для покупця:

• послуги нотаріуса за посвідчення договору та реєстрацію права власності;
• юридична перевірка квартири;
• банківські комісії — за переказ коштів, оренду банківської комірки, відкриття акредитиву;
• витрати на іпотеку — оцінка для банку, страхування, нотаріальне посвідчення договору іпотеки;
• переоформлення особових рахунків і перші платежі за комунальні послуги.

Сумарно ці витрати можуть становити ще 1–3% від вартості квартири, тож тримайте резерв.

Купівля через єОселю чи іпотеку

Податкові правила для угоди з кредитом ті самі. Додаються витрати на оцінку для банку, страхування та нотаріальне посвідчення договору іпотеки. Детальніше — в статтях єОселя: як отримати пільгову іпотеку та іпотека в Україні.

Нерезиденти та продаж через довіреність

Якщо продавець проживає за кордоном і не є податковим резидентом України, правила оподаткування можуть бути іншими, а також діють міжнародні угоди про уникнення подвійного оподаткування. Якщо угоду укладає представник за довіреністю, податки все одно сплачуються від імені власника-продавця. У таких випадках обов'язково проконсультуйтеся з нотаріусом заздалегідь.

Типові помилки

• Розрахунок податку від ціни в договорі, а не від оцінки. Якщо оцінка вища — платити доведеться більше.
• Неврахований строк володіння. Трирічний строк рахується від дати державної реєстрації права власності, а для новобудов — від реєстрації права на квартиру, а не від дати договору із забудовником.
• Другий продаж у році без урахування податку.
• Заниження ціни «щоб зекономити». Податок однаково рахується від оціночної вартості, а покупець ризикує, бо в разі розірвання угоди зможе стягнути лише суму з договору.
• Плутанина з військовим збором. Ставка змінювалася, тож перевіряйте актуальну на дату угоди на сайті Державної податкової служби.

Як законно зменшити податки

1. Дочекатися трирічного строку володіння, якщо продаж не терміновий.
2. Розподілити продажі на різні роки.
3. Продавати частки, якщо об'єкт у спільній власності. Кожен співвласник має власне право на пільговий продаж раз на рік — за умови дотримання вимог.
4. Перевірити право на звільнення від пенсійного збору покупцеві.
5. Замовити адекватну оцінку — завищена оцінка збільшує базу оподаткування.

Часті запитання

Чи треба платити податок, якщо я продаю квартиру дешевше, ніж купив? Так, якщо продаж оподатковуваний. ПКУ не враховує ціну придбання: базою є ціна продажу або оціночна вартість.

Чи оподатковується міна квартир? Міна для податкових цілей розглядається як дві операції продажу, тож правила ст. 172 застосовуються до кожної сторони.

Чи можна сплатити податок після угоди? Ні, ПДФО і військовий збір продавця сплачуються до посвідчення договору.

Хто платить податки, якщо квартиру продає рієлтор за довіреністю? Платником є власник, а не представник.

Чи оподатковується продаж майнових прав на квартиру в новобудові? Так. Відступлення майнових прав не підпадає під пільгу для продажу житла, адже квартира ще не є об'єктом нерухомості. Дохід оподатковується як інвестиційний прибуток, тобто з різниці між ціною продажу і витратами на придбання. Уточнюйте розрахунок у податкового консультанта.

Висновок

Найголовніше — заздалегідь перевірити, чи підпадає продаж під пільгу (перший у році й понад три роки володіння), і порахувати податки від більшої з двох сум: ціни договору чи оцінки. Покупцеві варто з'ясувати право на звільнення від пенсійного збору й підготувати документи про джерело коштів. А щоб угода пройшла без сюрпризів, скористайтеся нашими чек-листами перевірки квартири та документів для купівлі.

Джерела

• Податковий кодекс України — ст. 172, 266.
• Закон № 4015-IX щодо змін до Податкового кодексу (військовий збір).
• Декрет КМУ «Про державне мито».
• Закон «Про збір на обов'язкове державне пенсійне страхування».
• Державна податкова служба України.
• Фонд державного майна України.

Читайте також

• Податок на нерухомість: хто платить і скільки
• Податки з оренди квартири
• Як продати квартиру швидко й вигідно
• Спадщина та дарування нерухомості