Спадщина та дарування нерухомості: як оформити і скільки платити

Передати квартиру дітям, отримати будинок у спадок від бабусі, подарувати частку чоловікові чи дружині — такі ситуації рано чи пізно трапляються в кожній родині. Від правильного оформлення залежить не лише розмір податків, а й те, чи не виникнуть згодом спори між родичами. У цій статті розберемо, як працюють спадкування й дарування нерухомості в Україні, скільки це коштує і як обрати оптимальний варіант.

Правила спадкування містить книга шоста Цивільного кодексу України, дарування — глава 55 ЦК, а оподаткування — ст. 174 Податкового кодексу.

Частина 1. Спадщина

Спадкування за заповітом і за законом

За заповітом майно переходить до осіб, яких визначив спадкодавець. Заповіт посвідчується нотаріусом або іншими уповноваженими особами й може бути змінений чи скасований у будь-який момент.

За законом спадщина розподіляється між спадкоємцями за чергами (ст. 1261–1265 ЦК):

1. Перша черга — діти (зокрема усиновлені), той з подружжя, хто пережив спадкодавця, і батьки.
2. Друга черга — рідні брати й сестри, баба та дід.
3. Третя черга — рідні дядько та тітка.
4. Четверта черга — особи, які проживали зі спадкодавцем однією сім'єю щонайменше п'ять років до його смерті.
5. П'ята черга — інші родичі до шостого ступеня споріднення та утриманці.

Кожна наступна черга отримує право на спадщину лише за відсутності спадкоємців попередньої черги, їх усунення, неприйняття спадщини або відмови від неї.

Обов'язкова частка

Навіть якщо заповіт складено на іншу особу, деякі спадкоємці мають право на обов'язкову частку — половину того, що належало б їм за законом (ст. 1241 ЦК). Це малолітні, неповнолітні, повнолітні непрацездатні діти, непрацездатна вдова чи вдівець і непрацездатні батьки. Покупцеві успадкованої квартири варто перевірити, чи не були порушені права таких осіб — див. як перевірити квартиру перед купівлею.

Строки прийняття спадщини

Спадщина відкривається в день смерті спадкодавця. Для прийняття спадщини встановлено шість місяців (ст. 1270 ЦК). Спадкоємець подає заяву про прийняття спадщини нотаріусу. Той, хто постійно проживав разом зі спадкодавцем на момент відкриття спадщини, вважається таким, що прийняв її, якщо не відмовився протягом шести місяців (ст. 1268 ЦК).

Якщо строк пропущено з поважних причин, його можна продовжити через суд або за письмовою згодою інших спадкоємців, які прийняли спадщину.

Як оформити спадщину на нерухомість

1. Отримайте свідоцтво про смерть.
2. Протягом шести місяців подайте заяву про прийняття спадщини нотаріусу.
3. Зберіть документи: правовстановлюючі документи на нерухомість, документи, що підтверджують родинні зв'язки, витяг про реєстрацію місця проживання спадкодавця.
4. Замовте оцінку нерухомості — вона потрібна для визначення бази оподаткування, якщо спадкоємець не є членом сім'ї першого ступеня. Детальніше — у статті оцінка нерухомості.
5. Сплатіть податки, якщо вони передбачені.
6. Після спливу шести місяців отримайте свідоцтво про право на спадщину.
7. Нотаріус зареєструє право власності в Державному реєстрі речових прав.

Податки при спадкуванні

• 0% — для членів сім'ї спадкодавця першого ступеня споріднення: батьків, чоловіка чи дружини, дітей, зокрема усиновлених. Також 0% для осіб з інвалідністю I групи, дітей-сиріт і дітей, позбавлених батьківського піклування.
• 5% ПДФО і військовий збір — для інших спадкоємців-резидентів (брати, сестри, онуки, племінники тощо).
• 18% ПДФО і військовий збір — якщо спадкодавець або спадкоємець є нерезидентом.

Спадкоємці, які отримують оподатковувану спадщину, мають сплатити податок до видачі свідоцтва про право на спадщину.

Частина 2. Дарування

Договір дарування

За договором дарування дарувальник безоплатно передає обдаровуваному майно у власність (ст. 717 ЦК). Договір дарування нерухомості укладається письмово й підлягає нотаріальному посвідченню (ст. 719 ЦК). Право власності обдаровуваного виникає з моменту державної реєстрації.

Особливості:

• дарування — безоплатна угода, жодних зустрічних зобов'язань;
• дарувальник може вимагати розірвання договору лише у випадках, визначених законом (наприклад, умисний злочин обдаровуваного проти життя чи здоров'я дарувальника);
• для дарування майна, що є спільною власністю подружжя, потрібна згода другого з подружжя;
• якщо власник квартири — дитина або в квартирі мають права діти, потрібен дозвіл органу опіки.

Податки при даруванні

Дохід від отримання майна в дарунок оподатковується за тими самими ставками, що й спадщина (ст. 174.6 ПКУ):

• 0% — для членів сім'ї першого ступеня споріднення;
• 5% ПДФО і військовий збір — для інших осіб-резидентів;
• 18% ПДФО і військовий збір — для нерезидентів.

Податок сплачує обдаровуваний. База оподаткування визначається на підставі оцінки.

Дарування чи спадщина: що обрати

Дарування за життя:

• майно переходить одразу, без очікування шести місяців;
• немає ризику спорів з іншими спадкоємцями щодо цього майна;
• обдаровуваний стає власником негайно — дарувальник втрачає контроль над майном;
• обов'язкова частка на подароване майно не поширюється.

Спадщина:

• власник зберігає контроль над майном до кінця життя;
• заповіт можна змінити;
• спадкоємцям доведеться пройти процедуру прийняття спадщини;
• можливі спори щодо обов'язкової частки.

Альтернативи

• Договір довічного утримання (ст. 744 ЦК) — набувач отримує нерухомість і зобов'язується довічно утримувати відчужувача.
• Спадковий договір (ст. 1302 ЦК) — набувач зобов'язується виконувати розпорядження відчужувача, а майно перейде до нього після смерті відчужувача.

Ці інструменти корисні, коли потрібно поєднати передачу майна з турботою про літню людину.

Успадкована чи подарована квартира у шлюбі

Майно, отримане одним із подружжя в спадок або в дарунок, є його особистою приватною власністю, а не спільною сумісною (ст. 57 Сімейного кодексу). Тому для його продажу згода другого з подружжя за загальним правилом не потрібна. Але якщо в період шлюбу вартість майна істотно збільшилася завдяки спільним витратам (наприклад, капітальному ремонту), другий з подружжя може претендувати на частку.

Продаж успадкованої або подарованої квартири

Продаж успадкованої квартири не оподатковується ПДФО, якщо це перший продаж житла протягом календарного року, — вимога щодо трирічного строку володіння на успадковане майно не поширюється. Для подарованого майна трирічний строк враховується від дати реєстрації права власності обдаровуваного. Детальніше — у статті податки при купівлі та продажу нерухомості.

Спадщина в умовах війни

Під час воєнного стану діють особливості: можливість звернутися до будь-якого нотаріуса незалежно від місця відкриття спадщини, особливі правила щодо майна на тимчасово окупованих територіях, процедури встановлення факту смерті через суд. Якщо успадковане житло пошкоджене або зруйноване, спадкоємці можуть мати право на компенсацію — див. компенсація за зруйноване житло.

Приклади розрахунку податків

Приклад 1. Син успадковує квартиру батька вартістю 2 500 000 грн за оцінкою. Син — член сім'ї першого ступеня споріднення, тож податок становить 0 грн. Витрати — послуги нотаріуса, оцінка (може знадобитися для визначення вартості) та реєстрація.

Приклад 2. Племінниця успадковує квартиру тітки вартістю 1 800 000 грн. Вона не є членом сім'ї першого ступеня, тому сплачує 5% ПДФО (90 000 грн) і військовий збір від тієї самої бази. Податки потрібно сплатити до отримання свідоцтва про право на спадщину.

Приклад 3. Бабуся дарує онукові будинок вартістю 1 200 000 грн. Онук не належить до першого ступеня споріднення, тож податки такі самі, як у прикладі 2: 5% ПДФО (60 000 грн) плюс військовий збір. Часто вигідніше спершу подарувати майно батькам онука (дітям бабусі) — без податку, а потім батьки подарують його своїй дитині — теж без податку. Але це дві угоди з витратами на нотаріуса, і кожна з них має бути реальною, а не формальною.

Як підготуватися до передачі майна заздалегідь

• Упорядкуйте документи на нерухомість: зареєструйте право власності в електронному реєстрі, узаконьте перепланування, оновіть технічний паспорт.
• Складіть заповіт, якщо хочете розподілити майно інакше, ніж за законом.
• Обговоріть плани з родиною, щоб уникнути несподіванок і конфліктів.
• Зберігайте документи в доступному для близьких місці або повідомте нотаріуса, де вони знаходяться.

Типові помилки

• Пропуск шестимісячного строку прийняття спадщини.
• Дарування «на словах» без нотаріуса — така угода недійсна.
• Дарування замість продажу, щоб уникнути податків. Удаваний правочин може бути визнаний недійсним, а покупець ризикує залишитися без грошей і квартири.
• Неврахування прав інших спадкоємців — ризик судових спорів.
• Відсутність оцінки — без неї неможливо визначити податок.

Часті запитання

Чи можна відмовитися від спадщини? Так, протягом шести місяців, подавши заяву нотаріусу. Відмова може бути на користь іншого спадкоємця.

Хто сплачує борги спадкодавця? Спадкоємці відповідають за борги спадкодавця в межах вартості успадкованого майна.

Чи потрібна оцінка при даруванні між батьками та дітьми? Податок не сплачується, але нотаріус може вимагати оцінку для визначення вартості предмета договору.

Можна подарувати частку квартири? Так. При цьому, на відміну від продажу частки, переважне право купівлі інших співвласників не застосовується.

Що робити, якщо спадкоємець за кордоном? Подати заяву можна через консульство або надіславши нотаріально засвідчену заяву поштою. Також можна діяти через представника за довіреністю.

Висновок

Спадщина й дарування — два основні способи передати нерухомість у родині. Для близьких родичів обидва варіанти не оподатковуються, а для інших — податок становить 5% плюс військовий збір. Дарування дає швидкість і визначеність, заповіт — збереження контролю. Важливо дотримуватися строків, оформлювати все в нотаріуса й не намагатися маскувати продаж під дарування.

Джерела

• Цивільний кодекс України — книга шоста (спадкування), ст. 717–730 (дарування), ст. 744 (довічне утримання), ст. 1302 (спадковий договір).
• Сімейний кодекс України — ст. 57.
• Податковий кодекс України — ст. 172, 174.
• Закон України «Про нотаріат».

Читайте також

• Податки при купівлі та продажу нерухомості
• Оцінка нерухомості
• Документи для купівлі квартири
• Як продати квартиру швидко й вигідно