Документи для купівлі квартири: повний перелік для покупця і продавця

Нотаріальна угода з купівлі квартири триває одну-дві години, але підготовка до неї може зайняти тижні. Найчастіше угоди переносять через відсутній документ: згоду колишньої дружини, оцінку, яка «прострочилася», чи дозвіл органу опіки. У цій статті — повний перелік документів для продавця й покупця, особливі випадки та порядок оформлення угоди.

Нагадаємо, що договір купівлі-продажу квартири підлягає обов'язковому нотаріальному посвідченню (ст. 657 Цивільного кодексу), а право власності переходить до покупця з моменту державної реєстрації (ст. 334 ЦК). Реєстрацію зазвичай проводить той самий нотаріус одразу після посвідчення договору відповідно до Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно».

Документи продавця

1. Документ, що посвідчує особу, і РНОКПП

Паспорт громадянина України (книжечка або ID-картка) та реєстраційний номер облікової картки платника податків. Якщо власник — іноземець, потрібні паспорт із перекладом і податковий номер, отриманий в Україні.

2. Правовстановлюючий документ

Документ, який підтверджує, на якій підставі продавець набув квартиру:

• договір купівлі-продажу, міни, дарування, довічного утримання;
• свідоцтво про право на спадщину;
• свідоцтво про право власності (зокрема на приватизоване житло);
• рішення суду, що набрало законної сили;
• документи від забудовника: договір, акт приймання-передачі, сертифікат про прийняття будинку в експлуатацію.

Якщо право зареєстровано до 2013 року, нотаріус може запросити підтвердження реєстрації з БТІ.

3. Технічний паспорт

Технічний паспорт містить план квартири та площі приміщень. Він дає змогу перевірити, чи немає неузаконених перепланувань. Якщо паспорт старий або втрачений, його можна замовити в сертифікованого інженера з технічної інвентаризації. Чому розбіжності в плануванні — серйозна проблема, ми пояснюємо в статті перепланування квартири.

4. Звіт про оцінку

Для визначення бази оподаткування продавця потрібна оцінка ринкової вартості, яку виконує суб'єкт оціночної діяльності відповідно до Закону «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність». Звіт реєструється в Єдиній базі даних звітів про оцінку Фонду державного майна. Податки сплачуються з більшої суми — ціни в договорі або оціночної вартості. Детальніше — у статті оцінка нерухомості.

5. Згода другого з подружжя або підтвердження відсутності шлюбу

Якщо квартира набута в шлюбі, потрібна нотаріально засвідчена згода другого з подружжя на продаж (ст. 65 Сімейного кодексу). Якщо продавець не перебуває в шлюбі, нотаріус може попросити заяву про це. Якщо шлюб розірвано, знадобляться свідоцтво про розірвання шлюбу та документи про поділ майна або згода колишнього подружжя.

6. Дозвіл органу опіки та піклування

Потрібен, якщо власником або співвласником є неповнолітня дитина, або якщо діти мають право користування квартирою. Дозвіл видає служба у справах дітей за місцем проживання; на його отримання може піти кілька тижнів.

7. Витяг про зареєстрованих осіб

Підтверджує, хто зареєстрований у квартирі. Покупцеві важливо, щоб до дати угоди або в узгоджений строк усі особи знялися з реєстрації.

8. Довідки про відсутність боргів

Формально не обов'язкові для нотаріуса, але покупцеві варто вимагати довідки від ОСББ чи керуючої компанії та постачальників комунальних послуг.

Документи покупця

1. Паспорт і РНОКПП.
2. Згода другого з подружжя на купівлю. Так, вона потрібна й покупцеві, бо придбана квартира стане спільною власністю подружжя.
3. Документи про джерело коштів. Нотаріуси та банки зобов'язані здійснювати фінансовий моніторинг відповідно до Закону № 361-IX. Підготуйте довідку про доходи, податкові декларації, договори продажу іншого майна чи кредитний договір.
4. Кредитні документи, якщо купівля відбувається в іпотеку: кредитний договір, договір іпотеки, страхові поліси. Як підготуватися до іпотеки, пояснюємо в статті іпотека в Україні: як отримати, а про пільгову програму — у гіді по єОселі.
5. Довіреність, якщо від імені покупця діє представник.

Особливі випадки

Квартира отримана у спадщину

Перевірте дату відкриття спадщини та свідоцтва. Спадкоємці мають шість місяців для прийняття спадщини (ст. 1270 ЦК), а пропущений строк можуть поновити через суд. Якщо свідоцтво видане нещодавно, ризик появи інших спадкоємців вищий. Податкові наслідки для спадкоємця-продавця розглянуто в статті спадщина та дарування нерухомості.

Квартира в іпотеці

Потрібна згода банку-іпотекодержателя на продаж, а розрахунок зазвичай відбувається з погашенням кредиту. Обтяження знімається одночасно з посвідченням договору або перед ним.

Квартира в новобудові

Якщо будинок уже введено в експлуатацію і право власності зареєстроване — пакет стандартний. Якщо ні, предметом угоди будуть майнові права, а набір документів залежить від схеми: договір із забудовником, довідка про повну оплату, договір відступлення права вимоги. Як перевірити забудовника, ми розповідали в статті як перевірити забудовника.

Продавець або покупець — за кордоном

Угоду можна укласти через представника за нотаріальною довіреністю. Довіреності, видані за кордоном, мають бути легалізовані або засвідчені апостилем і перекладені. Покупцеві варто переконатися, що довіреність чинна, і по можливості поспілкуватися з власником особисто по відеозв'язку.

Частка в квартирі

Під час продажу частки інші співвласники мають переважне право купівлі (ст. 362 ЦК). Продавець має письмово повідомити їх про намір продати частку із зазначенням ціни. Без цього угоду можуть оскаржити.

Що перевіряє нотаріус

Розуміння того, що робить нотаріус, допомагає підготуватися й не витрачати час. Відповідно до Закону «Про нотаріат» нотаріус:

• встановлює особи сторін і перевіряє їхню дієздатність;
• перевіряє належність квартири продавцю за даними Державного реєстру речових прав;
• перевіряє відсутність заборон, арештів та іпотек або наявність згоди обтяжувача;
• з'ясовує, чи є згода подружжя та дозвіл органу опіки, якщо вони потрібні;
• роз'яснює сторонам зміст і наслідки угоди;
• здійснює фінансовий моніторинг і може відмовити в посвідченні, якщо походження коштів не підтверджено;
• перевіряє сплату податків і зборів, без яких угоду не посвідчать.

Нотаріус не перевіряє технічний стан квартири, фактичну відповідність планування документам і не оцінює, чи вигідна для вас ціна. Ці питання — ваша зона відповідальності.

Документи при купівлі в іпотеку та через єОселю

Якщо ви купуєте квартиру за кредитні кошти, банк вимагатиме додаткові документи ще до угоди:

• заявку на кредит і документи про доходи за останні 6–12 місяців;
• звіт про оцінку квартири від оцінювача, акредитованого банком;
• копії правовстановлюючих документів продавця для юридичної перевірки банком;
• договір страхування квартири, а інколи й життя позичальника.

На угоді підписуються одразу три документи: договір купівлі-продажу, кредитний договір і договір іпотеки, а нотаріус реєструє іпотеку в державному реєстрі. Іпотечні відносини регулює Закон «Про іпотеку».

Як проходить угода крок за кроком

1. Попередня домовленість і, за потреби, договір завдатку чи авансу.
2. Збір документів продавцем і покупцем.
3. Юридична перевірка квартири — див. наш чек-лист перевірки квартири.
4. Оцінка та розрахунок податків.
5. Візит до нотаріуса: перевірка документів, реєстрів, особи сторін, підписання договору.
6. Сплата податків і зборів — ПДФО, військовий збір, державне мито, збір до Пенсійного фонду. Хто й скільки платить, пояснюємо в статті податки при купівлі та продажу нерухомості.
7. Розрахунок між сторонами — безготівково, через банківську комірку або депозит нотаріуса.
8. Державна реєстрація права власності покупця.
9. Передача ключів і підписання акта приймання-передачі з показниками лічильників.

Типові помилки

• Прострочена оцінка. Звіт про оцінку має обмежений строк дії. Замовляйте його ближче до дати угоди.
• Відсутня згода подружжя покупця. Багато хто вважає, що згода потрібна лише продавцеві.
• Неврахований час на дозвіл органу опіки. Плануйте угоду з запасом.
• Розрахунок готівкою «з рук у руки» без розписки та свідків.
• Заниження ціни в договорі. У разі розірвання договору ви зможете повернути лише зазначену в ньому суму.

Після угоди: що зробити покупцеві

• Переоформіть особові рахунки на комунальні послуги.
• Повідомте ОСББ або керуючу компанію про зміну власника.
• Перевірте, що право власності відображається в реєстрі, отримавши інформаційну довідку.
• Застрахуйте квартиру.
• Збережіть усі документи угоди — вони знадобляться при майбутньому продажу, перепланування чи оформленні податку на нерухомість.

Часті запитання

Скільки часу займає підготовка документів? Якщо все в порядку — тиждень-два. Якщо потрібні дозвіл органу опіки, новий техпаспорт або перенесення відомостей із паперових реєстрів — до місяця й більше.

Чи можна оформити угоду в нотаріуса в іншому місті? Так, нотаріуса можна обрати незалежно від місця розташування квартири.

Хто платить нотаріусу? Це питання домовленості. Найчастіше послуги нотаріуса оплачує покупець або витрати діляться навпіл, а податки кожна сторона сплачує свої.

Чи потрібен рієлтор для збору документів? Не обов'язково, але досвідчений агент економить час і знає типові проблеми. Як обрати професіонала, читайте в статті як вибрати рієлтора.

Висновок

Ретельно підготовлений пакет документів — запорука того, що угода відбудеться в запланований день, а ваші права будуть захищені. Почніть збір щонайменше за 2–4 тижні, перевірте особливі випадки й заздалегідь узгодьте з нотаріусом перелік. І пам'ятайте: документи продавця — це не формальність, а основне джерело інформації про ризики квартири.

Джерела

• Цивільний кодекс України — ст. 334, 362, 657, 1270.
• Сімейний кодекс України — ст. 60, 65.
• Закон «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».
• Закон «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність».
• Закон № 361-IX про запобігання легалізації доходів.
• Фонд державного майна України.

Читайте також

• Як перевірити квартиру перед купівлею
• Податки при купівлі та продажу нерухомості
• Оцінка нерухомості: навіщо й як
• Як продати квартиру швидко й вигідно