Іпотека в Україні: як отримати кредит на житло і не переплатити

Іпотека — це кредит на купівлю житла, забезпеченням якого є сама нерухомість. В Україні іпотечний ринок довго залишався маленьким через високі ставки та недовіру до банків після кризи 2008 року. Ситуацію змінила державна програма єОселя, але ринкова іпотека теж нікуди не зникла — вона потрібна тим, хто не підпадає під умови пільгової програми або купує житло, що не відповідає її вимогам. У цій статті розберемо, як влаштована іпотека, як її отримати й на чому можна заощадити.

Правова основа

Іпотечні відносини регулюються Законом України «Про іпотеку», а кредити фізичним особам — ще й Законом «Про споживче кредитування». Останній гарантує позичальнику важливі права: отримати повну інформацію про вартість кредиту до підписання договору, відмовитися від договору протягом 14 днів і достроково погасити кредит. Нагляд за банками здійснює Національний банк України.

Види іпотечних кредитів

За типом житла

• На вторинному ринку. Банки охоче кредитують купівлю готових квартир із зареєстрованим правом власності — така застава найзрозуміліша.
• На первинному ринку. Кредитування купівлі в будинку, що будується, можливе лише в ЖК, акредитованих банком. Ризик незавершеного будівництва банк враховує у ставці або вимагає додаткову заставу.
• На купівлю будинку. Банки оцінюють і будинок, і земельну ділянку. Вимоги до документів суворіші — див. купівля будинку за містом.

За програмою

• Пільгова іпотека єОселя — 3% або 7% річних для визначених категорій громадян. Детально — у статті єОселя: як отримати пільгову іпотеку.
• Ринкова іпотека — ставка формується банком з урахуванням облікової ставки НБУ, вартості ресурсів і ризиків.
• Спільні програми банків і забудовників — знижена ставка в перші роки, яку частково субсидує забудовник.

За схемою погашення

• Ануїтет — щомісячний платіж однаковий протягом усього строку. У перші роки більша частина платежу йде на відсотки.
• Класична (диференційована) схема — тіло кредиту погашається рівними частинами, а відсотки нараховуються на залишок. Перші платежі вищі, але загальна переплата менша.

Як банк оцінює позичальника

Платоспроможність

Банк рахує співвідношення щомісячних платежів за всіма кредитами до вашого підтвердженого доходу. Зазвичай платіж за іпотекою не повинен перевищувати 40–50% чистого доходу сім'ї. Враховуються лише офіційні доходи: заробітна плата, доходи ФОП, пенсії, доходи від оренди, з яких сплачено податки.

Кредитна історія

Інформація про ваші кредити зберігається в бюро кредитних історій і в Кредитному реєстрі НБУ. Прострочення, навіть дрібні за кредитними картками, можуть стати причиною відмови або вищої ставки. Перевірте свою кредитну історію до подачі заявки.

Перший внесок

Більшість банків вимагає від 20–30% вартості житла. Що більший внесок, то нижчі ризики банку і, відповідно, кращі умови.

Вік і стаж

Позичальник має бути повнолітнім, а на момент повного погашення кредиту — не старшим за граничний вік, установлений банком. Зазвичай вимагають стаж на поточному місці роботи від 6 місяців.

Документи для іпотеки

Документи позичальника:

• паспорт і РНОКПП;
• документи, що підтверджують дохід: довідка з роботи, витяг з реєстру застрахованих осіб, податкові декларації ФОП;
• свідоцтво про шлюб і документи другого з подружжя, який зазвичай стає майновим поручителем;
• документи на інше майно, якщо є.

Документи на житло:

• правовстановлюючі документи продавця;
• технічний паспорт;
• звіт про оцінку від акредитованого банком оцінювача;
• документи про відсутність обтяжень.

Повний перелік для угоди — у статті документи для купівлі квартири.

Покроковий процес отримання іпотеки

1. Оцініть свої можливості: дохід, наявний перший внесок, резерв на 6 місяців витрат.
2. Порівняйте пропозиції 3–5 банків. Дивіться не лише на номінальну ставку, а й на реальну річну процентну ставку та загальну вартість кредиту.
3. Отримайте попереднє схвалення — воно покаже максимальну суму кредиту.
4. Підберіть житло, яке відповідає вимогам банку. Перед авансом пройдіть чек-лист перевірки квартири.
5. Замовте оцінку й передайте документи на квартиру до банку.
6. Отримайте остаточне рішення та проєкт кредитного договору. Уважно прочитайте його вдома, а не в кабінеті нотаріуса.
7. Укладіть угоду: договір купівлі-продажу, кредитний договір, договір іпотеки. Нотаріус накладає заборону відчуження на квартиру.
8. Оформіть страхування предмета іпотеки та, за потреби, життя позичальника.
9. Зареєструйте право власності — після цього ви власник квартири, яка перебуває в заставі банку до повного погашення.

Повна вартість кредиту: на що дивитися

Номінальна ставка — не вся ціна кредиту. Закон зобов'язує банк до підписання договору надати паспорт споживчого кредиту з реальною річною процентною ставкою, яка враховує всі обов'язкові платежі:

• разову комісію за видачу кредиту;
• щомісячну комісію за обслуговування;
• обов'язкове страхування застави та життя;
• оцінку майна і її переоцінку;
• нотаріальні послуги.

Порівнюйте саме реальну ставку й загальну суму, яку ви сплатите за весь строк кредиту.

Приклад

Кредит 1 600 000 грн на 20 років. Під 7% (пільгова ставка) ануїтетний платіж — близько 12 400 грн, а під 16% (умовна ринкова ставка) — близько 22 260 грн. Переплата різниться більш ніж удвічі. Навіть зниження ставки на 1–2 процентні пункти дає економію в сотні тисяч гривень за весь строк.

Ризики іпотеки

• Втрата доходу. Хвороба, звільнення чи мобілізація можуть ускладнити виплати. Тримайте резерв і вивчіть, які пільги передбачені законодавством для військовослужбовців.
• Плаваюча ставка. Якщо ставка прив'язана до індексу, платіж може зрости разом з обліковою ставкою НБУ.
• Валютний ризик. Сьогодні іпотека фізичним особам видається лише в гривні, але якщо ваші доходи у валюті — курс усе одно впливає на навантаження.
• Пошкодження житла. Страхування застави та можливість компенсації через програму єВідновлення частково знижують ризик, але зобов'язання за кредитом залишаються.
• Звернення стягнення. При тривалих простроченнях банк має право звернути стягнення на предмет іпотеки відповідно до закону.

Дострокове погашення та рефінансування

Закон «Про споживче кредитування» гарантує право достроково повністю або частково погасити кредит. Під час часткового погашення можна обрати: зменшити щомісячний платіж або скоротити строк. Скорочення строку зазвичай дає більшу економію на відсотках.

Рефінансування — це отримання нового кредиту на кращих умовах для погашення старого. Воно має сенс, якщо ставки на ринку суттєво знизилися або якщо ви отримали право на пільгову програму.

Альтернативи іпотеці

• Розстрочка від забудовника — без перевірки доходів, але на коротший строк (1–5 років) і часто з прив'язкою до курсу. Перед підписанням перевірте забудовника — див. як перевірити забудовника.
• Накопичення та оренда. Якщо платіж за іпотекою значно вищий за оренду, вигідніше орендувати й інвестувати різницю. Розрахунок — у статті оренда чи купівля.
• Купівля меншої квартири зараз з подальшим обміном.

Іпотека для ФОП і людей з нерегулярним доходом

Підприємцям отримати іпотеку складніше, але можливо. Банки зазвичай просять податкові декларації за останні 1–2 роки, виписки з рахунків і підтвердження стабільності бізнесу. Для ФОП на єдиному податку дохід інколи враховується з коефіцієнтом, адже декларації не відображають витрат. Підвищити шанси допоможуть:

• обіг коштів через рахунок у банку, де ви подаєте заявку;
• стабільний дохід без різких сезонних провалів;
• більший перший внесок;
• поручительство або співпозичальник з офіційною зарплатою.

План підготовки за 6 місяців

1. 6 місяців до угоди. Перевірте кредитну історію, погасіть дрібні борги, закрийте непотрібні кредитні картки.
2. 5 місяців. Почніть відкладати на перший внесок і резерв, зафіксуйте бюджет сім'ї.
3. 4 місяці. Легалізуйте всі доходи, зберіть довідки та декларації.
4. 3 місяці. Порівняйте пропозиції банків і отримайте попереднє схвалення.
5. 2 місяці. Шукайте житло, перевіряйте його юридично та технічно.
6. 1 місяць. Оцінка, перевірка банком, підготовка до угоди в нотаріуса. Порахуйте податки та збори — див. податки при купівлі нерухомості.

Поради, як отримати кращі умови

1. Збільште перший внесок — кожні додаткові 10% знижують ризик для банку.
2. Підтвердьте всі офіційні доходи сім'ї.
3. Закрийте кредитні картки з невикористаними лімітами — банк враховує їх як потенційне навантаження.
4. Обирайте житло, яке банк легко оцінить і прийме в заставу: з узаконеним плануванням і чистою історією.
5. Торгуйтеся за комісії — інколи банк може відмовитися від разової комісії.
6. Порівняйте вартість страхування в різних акредитованих страхових компаніях.

Часті запитання

Чи можна отримати іпотеку без офіційного доходу? Практично ні. Банки зобов'язані оцінювати платоспроможність за підтвердженими доходами.

Чи можна продати квартиру в іпотеці? Так, за згодою банку. Зазвичай частину коштів покупця спрямовують на погашення кредиту.

Що відбувається з іпотекою при розлученні? Зобов'язання за кредитом залишаються, а поділ квартири можливий лише за згодою банку. Важливо врегулювати це питання в шлюбному договорі чи договорі про поділ майна.

Чи потрібно страхувати життя? Це залежить від банку. Страхування життя захищає вашу сім'ю: у разі трагедії страхова компанія погасить залишок боргу.

Висновок

Іпотека — інструмент, який дає змогу купити житло зараз, а не через 10–15 років накопичень. Але це довгострокове зобов'язання, тож рахуйте повну вартість кредиту, тримайте фінансовий резерв і порівнюйте пропозиції кількох банків. Якщо ви маєте право на єОселю — почніть із неї, бо пільгова ставка радикально змінює економіку купівлі.

Джерела

• Закон України «Про іпотеку».
• Закон України «Про споживче кредитування».
• Постанова КМУ № 856 (програма єОселя).
• Національний банк України: монетарна політика й облікова ставка.
• Офіційний портал єОселі.

Читайте також

• єОселя: як отримати пільгову іпотеку
• Оренда чи купівля: що вигідніше
• Документи для купівлі квартири
• Оцінка нерухомості: навіщо й як