Як перевірити забудовника перед купівлею квартири: покрокова інструкція

Купуючи квартиру в будинку, що будується, ви фактично кредитуєте забудовника. Якщо компанія не завершить проєкт, повернути гроші буде складно, а отримати квартиру — ще складніше. Українська історія «довгобудів» налічує тисячі ошуканих інвесторів. Тому перевірка забудовника — найважливіший етап купівлі на первинному ринку. Добра новина: більшість інформації доступна у відкритих державних реєстрах, і перевірку можна зробити самостійно за один-два вечори.

Крок 1. З'ясуйте, хто насправді будує

У проєкті будівництва зазвичай кілька учасників:

• замовник — компанія, яка отримала дозвіл на будівництво і має права на землю;
• генпідрядник — компанія, що фактично виконує роботи;
• продавець — компанія, яка продає квартири (може бути окремою юрособою або фондом);
• девелопер (бренд) — група компаній, під назвою якої просувається ЖК.

Часто бренд відомий, а замовник — нова компанія з мінімальним статутним капіталом. Це нормальна практика, але вам важливо знати, хто є стороною договору, хто має дозвіл і хто відповідає за об'єкт.

Крок 2. Перевірте компанії в реєстрах

Єдиний державний реєстр юридичних осіб

Дані про компанію — дату реєстрації, засновників, кінцевих бенефіціарів, керівника, статутний капітал, види діяльності — можна знайти в Єдиному державному реєстрі. Зручні агрегатори, що зводять дані з багатьох реєстрів, — YouControl та Opendatabot.

На що звернути увагу:

• компанію зареєстровано нещодавно, а засновники — номінальні особи;
• часта зміна керівників і засновників;
• компанія перебуває в процедурі припинення або банкрутства;
• бенефіціари пов'язані з громадянами країни-агресора або перебувають під санкціями. Для перевірки корисні санкційні бази, зокрема War & Sanctions ГУР.

Податкові борги

Наявність значного податкового боргу — сигнал фінансових проблем. Інформація про боржників публікується на сайті Державної податкової служби та відображається в агрегаторах.

Судові справи

У Єдиному державному реєстрі судових рішень знайдіть справи за назвою та кодом ЄДРПОУ забудовника, замовника й генпідрядника. Особливо тривожні:

• позови інвесторів про повернення коштів чи визнання права на квартиру;
• справи щодо скасування дозволів на будівництво чи договорів оренди землі;
• кримінальні провадження щодо посадових осіб;
• спори з органами місцевого самоврядування щодо земельної ділянки.

Крок 3. Перевірте земельну ділянку

Земля — фундамент проєкту в прямому й юридичному сенсі. Знайдіть кадастровий номер ділянки (його має надати забудовник) і перевірте на Публічній кадастровій карті:

• цільове призначення — має бути для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку (код 02.03) або іншого відповідного;
• форма власності та вид права — власність чи оренда, строк оренди;
• площа й межі — чи збігаються з тим, що показують у рекламі.

Якщо земля в оренді, переконайтеся, що строк оренди не закінчиться до завершення будівництва. Правовий режим земель визначає Земельний кодекс України.

Крок 4. Перевірте дозвільну документацію

Будівництво регулює Закон «Про регулювання містобудівної діяльності». Для багатоквартирних будинків потрібні:

1. Містобудівні умови та обмеження — визначають максимальну висоту, щільність і відступи.
2. Проєктна документація з експертизою — для об'єктів класів наслідків СС2 і СС3 експертиза обов'язкова.
3. Дозвіл на виконання будівельних робіт — порядок його видачі визначає постанова КМУ № 466.

Усі ці документи реєструються в Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва. Знайдіть свій ЖК за адресою чи назвою замовника і перевірте:

• чи збігаються поверховість і кількість квартир з рекламними матеріалами;
• чи не скасований і не призупинений дозвіл;
• чи є дозвіл саме на ту чергу, де ви купуєте квартиру.

Нагляд у сфері будівництва здійснює Державна інспекція архітектури та містобудування.

Крок 5. Ліцензія генпідрядника

Будівництво об'єктів класів наслідків СС2 і СС3 належить до ліцензованих видів діяльності відповідно до Закону «Про ліцензування видів господарської діяльності». Перевірте, чи має генпідрядник чинну ліцензію, — інформація про ліцензіатів доступна в ЄДЕССБ та в агрегаторах.

Крок 6. Оцініть історію забудовника

• Скільки об'єктів компанія звела й ввела в експлуатацію? Перевірте сертифікати про прийняття в експлуатацію (порядок визначає постанова КМУ № 461).
• Чи дотримувалася строків? Порівняйте заявлені в рекламі дати з фактичними датами введення в експлуатацію.
• Чи є «заморожені» проєкти? Навіть один довгобуд — серйозний сигнал.
• Як живуть мешканці зданих будинків? Поїдьте туди, поговоріть з людьми, подивіться на якість фасаду, під'їздів, прибудинкової території.

Крок 7. Перевірте фінансування

• Схема продажу. Договір купівлі-продажу майнових прав, фонд фінансування будівництва, інвестиційні сертифікати — кожна схема має свої ризики. Їхні особливості розібрано в статті як вибрати квартиру в новобудові.
• Банківське фінансування. Якщо банк кредитує проєкт або акредитував його для іпотеки, він уже провів власну перевірку — це плюс.
• Темпи продажів. Якщо забудовник фінансує будівництво лише з продажів, падіння попиту може зупинити роботи.

Крок 8. Оцініть будмайданчик наживо

• Приїдьте на будівництво в будній день: чи працює техніка, скільки робітників?
• Порівняйте темпи з графіком, який обіцяє забудовник.
• Подивіться історичні супутникові знімки в Google Earth, щоб оцінити, як швидко змінювався майданчик.
• Стежте за офіційними фото- й відеозвітами забудовника — регулярні звіти свідчать про відкритість.

Що змінить Закон № 2518-IX

Закон № 2518-IX «Про гарантування речових прав на об'єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» передбачає, що права покупця на квартиру в майбутньому будинку реєструються в державному реєстрі ще до завершення будівництва. Серед ключових новацій:

• реєстрація об'єкта незавершеного будівництва і майбутніх квартир у державному реєстрі;
• заборона подвійного продажу однієї квартири, адже кожна угода фіксується в реєстрі;
• можливість використовувати майбутню квартиру як заставу для іпотеки;
• посилення контролю за цільовим використанням коштів.

Більшість положень закону пов'язані із завершенням воєнного стану, тож перевіряйте, які норми вже діють на момент вашої купівлі. Але навіть після набрання ним чинності самостійна перевірка забудовника залишатиметься необхідною.

Перевірка «через банк»

Корисний непрямий індикатор надійності — позиція банків. Якщо банки акредитували ЖК для іпотеки або кредитують будівництво, вони вже провели власну юридичну та фінансову перевірку. Запитайте у відділі продажів, з якими банками співпрацює забудовник, і перевірте цю інформацію на сайтах банків. Відсутність будь-яких банків-партнерів у великого проєкту — привід поставити додаткові запитання.

Червоні прапорці

• Забудовник не показує дозвіл на будівництво, документи на землю чи договір до оплати.
• Ціна суттєво нижча за конкурентів у тому ж районі.
• Продаж «з рук» через посередників без прямого договору із забудовником.
• Вимога внести гроші готівкою чи на рахунок фізичної особи.
• Будівництво стоїть понад два-три місяці без пояснень.
• Поверховість у рекламі більша, ніж у дозволі.
• Судові спори з інвесторами та місцевою владою.

Документи, які варто попросити у відділі продажів

1. Витяг з реєстру речових прав на земельну ділянку або договір оренди.
2. Містобудівні умови та обмеження.
3. Дозвіл на виконання будівельних робіт.
4. Позитивний експертний звіт щодо проєкту.
5. Ліцензію генпідрядника.
6. Зразок договору, за яким продаються квартири.
7. Графік будівництва та введення в експлуатацію.
8. Документи, що підтверджують права продавця на квартиру (якщо продавець — не замовник).

Порівняйте отримані документи з даними в державних реєстрах. Якщо щось не збігається — це привід поставити запитання або відмовитися від угоди.

Як захистити себе в договорі

• Конкретна дата введення в експлуатацію і передачі квартири.
• Штрафи для забудовника за порушення строків.
• Фіксована ціна без прив'язки до курсу або з чітким механізмом її зміни.
• Право покупця розірвати договір і повернути кошти в разі суттєвої затримки.
• Опис квартири: поверх, площа, планування, стан оздоблення.
• Порядок перерахунку різниці площ після обмірів.

Обов'язково покажіть договір незалежному юристу до підписання.

Часті запитання

Чи можна довіряти великим відомим брендам? Відомий бренд зменшує ризики, але не усуває їх: у кризу проблеми бувають і у великих компаній. Перевіряйте кожен конкретний проєкт, а не лише бренд.

Чи захищає мене реєстрація в ЄДЕССБ? Наявність дозволу в системі підтверджує законність початку будівництва, але не гарантує його завершення.

Що робити, якщо будівництво зупинилося? Об'єднуйтеся з іншими інвесторами, фіксуйте порушення, звертайтеся до забудовника письмово, а за потреби — до суду й органів державного контролю. Колективні дії зазвичай ефективніші.

Скільки коштує юридична перевірка забудовника? Значно менше, ніж ваш внесок за квартиру. Для дорогих покупок це обов'язкова стаття витрат.

Чи купувати у фінальній черзі ЖК, якщо попередні здані? Це один із найнадійніших варіантів: забудовник довів здатність завершувати проєкти, а інфраструктура вже частково працює.

Висновок

Перевірка забудовника — це робота з відкритими даними: реєстри компаній, судових рішень, кадастрова карта, система у сфері будівництва. Перевірте землю, дозвіл, генпідрядника та історію компанії, оцініть темпи робіт наживо й уважно прочитайте договір. Після введення будинку в експлуатацію не забудьте ретельно провести приймання квартири. А якщо ви ще вагаєтеся щодо типу житла — порівняйте вторинку і новобудову.

Джерела

• Закон України «Про регулювання містобудівної діяльності».
• Закон України «Про ліцензування видів господарської діяльності».
• Земельний кодекс України.
• Закон № 978-IV про фонди фінансування будівництва.
• Постанови КМУ № 466 і № 461.
• ЄДЕССБ, ДІАМ, Публічна кадастрова карта, ЄДР, Реєстр судових рішень.

Читайте також

• Як вибрати квартиру в новобудові
• Приймання квартири в новобудові: чек-лист
• Вторинка чи новобудова: що обрати
• Інвестиції в нерухомість в Україні