Приймання квартири в новобудові: чек-лист перевірки перед підписанням акта

Будинок введено в експлуатацію, і забудовник запрошує вас отримати ключі. Це радісний момент, але саме зараз варто бути максимально уважним. Акт приймання-передачі — документ, після підписання якого довести, що дефект з'явився з вини забудовника, стає значно складніше. Усе, що ви помітите й зафіксуєте сьогодні, забудовник має виправити за свій рахунок. Усе, що пропустите, — найімовірніше, виправлятимете ви.

Перед оглядом: перевірте документи

1. Сертифікат або декларацію про готовність об'єкта до експлуатації. Будинок має бути офіційно прийнятий в експлуатацію відповідно до постанови КМУ № 461. Інформацію можна перевірити в Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва.
2. Ваш договір із забудовником — щоб звірити площу, поверх, планування та обіцяний стан оздоблення.
3. Технічний паспорт або дані обмірів БТІ — фактична площа квартири.
4. Проєкт акта приймання-передачі — попросіть його заздалегідь і прочитайте вдома.

Якщо будинок ще не введений в експлуатацію, а вам пропонують «попередній огляд» чи заселення — будьте обережні: без сертифіката неможливо зареєструвати право власності.

Що взяти з собою

• рівень довжиною 2 м або правило;
• лазерний рівень (за можливості);
• рулетку або лазерний далекомір;
• кутник;
• тестер розеток або індикаторну викрутку;
• ліхтарик;
• аркуш паперу або запальничку для перевірки вентиляції;
• молоток з гумовим бойком для простукування стяжки й штукатурки;
• блокнот, маркер і малярний скотч для позначення дефектів;
• смартфон для фото й відео;
• роздруковану копію договору та плану квартири.

Ідеально — запросити незалежний технагляд. Фахівець з досвідом за годину знайде те, що непрофесіонал не помітить, і правильно сформулює зауваження в акті.

Чек-лист огляду

1. Вхідні двері

• Двері відчиняються й зачиняються плавно, без зусиль і тертя.
• Замки працюють, ключі від усіх замків є в повному комплекті.
• Немає подряпин, вм'ятин і пошкоджень полотна та коробки.
• Ущільнювач цілий по всьому периметру.
• Коробка встановлена рівно, монтажні шви запінені й закриті.

2. Вікна та балконні двері

• Стулки відчиняються в усіх режимах (поворот і відкидання), без заїдань.
• Фурнітура працює, ручки не люфтять.
• Склопакети без тріщин, подряпин і запітнілості всередині камери.
• Ущільнювачі прилягають щільно — перевірте папірцем: затиснутий у стулці аркуш не повинен вільно витягуватися.
• Монтажний шов закритий пароізоляційною стрічкою зсередини і гідроізоляційною ззовні.
• Відливи встановлені з ухилом від будинку.
• Захисна плівка знята — інакше під сонцем вона «прикипає» до профілю.

Якщо віконна система неякісна, читайте про параметри хороших вікон у нашому гіді заміна вікон.

3. Стіни та стелі

• Прикладіть 2-метровий рівень у кількох місцях кожної стіни. Відхилення не повинні перевищувати допустимих значень, визначених будівельними нормами та договором.
• Перевірте кути кутником — особливо там, де плануються кухня, шафи-купе чи плитка.
• Простукайте штукатурку: глухий звук свідчить про відшарування.
• Шукайте тріщини, особливо в місцях стику перекриттів і стін.
• Подивіться на сліди протікань і плями на стелі.

4. Стяжка підлоги

• Перевірте рівнем горизонтальність і перепади між кімнатами.
• Простукайте стяжку: «бухтіння» означає порожнечі.
• Шукайте тріщини та пиління поверхні — проведіть твердим предметом.
• Перевірте, чи однакова висота стяжки в усіх приміщеннях.

5. Електрика

• Огляньте електрощиток: автоматичні вимикачі підписані, є пристрій захисного вимкнення (ПЗВ або диференційний автомат), заземлення.
• Перевірте тестером усі розетки та світлові виводи.
• Звірте розташування розеток і вимикачів з планом, якщо вони передбачені.
• Перевірте, чи працює дзвінок, домофон, слабкострумові лінії (інтернет, ТБ).
• Перевірте лічильник електроенергії: пломба, показники.

Якщо ви плануєте повну заміну розводки, корисним буде наш матеріал електропроводка в квартирі.

6. Водопостачання та каналізація

• Огляньте стояки: немає протікань, корозії, слідів підтікання на перекриттях.
• Крани на відгалуженнях від стояків закриваються й відкриваються.
• Встановлені лічильники холодної та гарячої води, є пломби, зафіксовані показники.
• Вводи каналізації закриті заглушками; вода зі стояка не просочується.
• Якщо сантехніка встановлена забудовником, перевірте її роботу та герметичність з'єднань.

7. Опалення

• Радіатори встановлені рівно, кріплення надійні.
• Немає протікань на з'єднаннях.
• Регулювальні крани чи термоголовки працюють.
• Встановлено лічильник або розподілювачі тепла.
• Якщо огляд у холодну пору — радіатори гріють рівномірно.
• При індивідуальному опаленні — перевірте документи на котел і підключення газу.

8. Вентиляція

Піднесіть аркуш паперу до вентиляційної решітки на кухні та у ванній при відчиненому вікні: аркуш має притягуватися. Відсутність тяги — серйозний дефект, який з часом спричинить конденсат і цвіль. Детальніше — у статті цвіль і вологість у квартирі.

9. Балкон або лоджія

• Перевірте гідроізоляцію та ухил плити.
• Огляньте огородження: висота, міцність кріплення.
• Якщо балкон засклений — ті самі перевірки, що й для вікон.

10. Площа

Порівняйте фактичну площу за обмірами з площею в договорі. Більшість договорів передбачає доплату або повернення коштів, якщо різниця перевищує певний відсоток. Перевірте, як саме рахується площа балконів і лоджій — з коефіцієнтом чи без.

Якщо квартира з ремонтом від забудовника

Квартира «під ключ» потребує ще ретельнішої перевірки, бо дефекти основи сховані під оздобленням. Додатково перевірте:

• плитку — простукайте: глухий звук означає пустоти під плиткою; шви мають бути рівними й однакової ширини;
• підлогове покриття — ламінат не повинен скрипіти чи прогинатися, а між дошками не має бути щілин;
• фарбування — рівномірний колір без патьоків і просвітів, особливо під боковим освітленням ліхтарика;
• міжкімнатні двері — рівні зазори, щільне закривання, відсутність пошкоджень;
• сантехніку — герметичність з'єднань під раковинами та унітазом, злив, роботу змішувачів, відсутність запаху каналізації;
• гідроізоляцію у ванній — запитайте акт прихованих робіт або фото процесу;
• відповідність матеріалів специфікації в договорі.

Як виглядає якісно виконаний ремонт ванної та кухні, ми описали в статтях ремонт ванної кімнати і ремонт кухні.

Як скласти акт із зауваженнями

Якщо знайшли дефекти, не підписуйте акт без застережень. Варіанти:

1. Складіть дефектний акт (акт огляду) — окремий документ, де перелічено всі недоліки з описом, місцем і фото. Його підписують представник забудовника та ви.
2. Вимагайте строк усунення — конкретну дату, до якої забудовник має виправити дефекти.
3. Проведіть повторний огляд після усунення і лише тоді підпишіть акт приймання-передачі.

Якщо забудовник наполягає на підписанні акта «як є», допишіть у ньому від руки: «Підписую з зауваженнями згідно з додатком» і додайте перелік дефектів. Збережіть копію з підписом представника забудовника.

Формулюйте зауваження конкретно: не «криві стіни», а «відхилення стіни від вертикалі в кімнаті 1, стіна з вікном, 8 мм на 2 м».

Гарантія та права покупця

Ваші права як покупця житла захищають Цивільний кодекс і Закон «Про захист прав споживачів». Для будівельних робіт Цивільний кодекс передбачає гарантійний строк десять років від прийняття об'єкта (ст. 884), а конкретні гарантійні зобов'язання забудовника перед покупцем визначає ваш договір. Тому:

• зберігайте договір, акт і всі листи з забудовником;
• повідомляйте про приховані дефекти письмово, щойно їх виявили;
• фіксуйте дефекти фото й відео з датою;
• у разі відмови — звертайтеся з претензією, а далі до суду.

Після підписання акта

1. Зареєструйте право власності в Державному реєстрі речових прав відповідно до Закону № 1952-IV.
2. Укладіть договори з постачальниками комунальних послуг і керуючою компанією або ОСББ.
3. Замініть циліндри замків вхідних дверей — ключі могли бути в будівельників.
4. Сфотографуйте розташування всіх комунікацій до початку ремонту.
5. Сплануйте ремонт — з чого почати, читайте в гіді ремонт квартири: з чого почати.

Типові дефекти новобудов

• запітнілі або тріснуті склопакети;
• порушена геометрія віконних і дверних прорізів;
• пустоти під стяжкою та тріщини в ній;
• відсутність тяги у вентиляції;
• непідключені або неправильно підписані автомати в щитку;
• протікання на з'єднаннях стояків;
• неякісні монтажні шви вікон, через які дме;
• різниця площ на користь забудовника;
• пошкоджені під час будівництва підвіконня, радіатори й вхідні двері.

Часті запитання

Чи можна відмовитися від приймання квартири? Ви можете відмовитися підписувати акт до усунення суттєвих дефектів. Але затягування без підстав може порушити умови договору, тому дійте аргументовано й письмово.

Скільки часу дається на огляд? Не дозволяйте себе квапити. На ретельний огляд однокімнатної квартири потрібна щонайменше година, трикімнатної — дві-три.

Чи варто платити за технагляд? Так, якщо ви не маєте будівельного досвіду. Вартість послуги незрівнянно нижча, ніж витрати на виправлення прихованих дефектів.

Що робити, якщо дефекти проявилися після заселення? Повідомте забудовника письмово, зафіксуйте дефект і вимагайте його усунення в межах гарантійних зобов'язань.

Висновок

Приймання квартири — останній шанс без зайвих зусиль змусити забудовника виправити його помилки. Візьміть інструменти, виділіть достатньо часу, перевірте кожен пункт чек-листа й фіксуйте всі недоліки письмово. Це заощадить вам гроші та нерви на етапі ремонту.

Джерела

• Постанова КМУ № 461 «Питання прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів».
• Цивільний кодекс України — ст. 884 (гарантії якості в будівельному підряді).
• Закон України «Про захист прав споживачів».
• Закон «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно».
• Єдина державна електронна система у сфері будівництва.

Читайте також

• Як вибрати квартиру в новобудові
• Як перевірити забудовника
• Ремонт квартири: з чого почати
• Як вибрати підрядника на ремонт