єОселя: як отримати пільгову іпотеку під 3% або 7%

Державна програма єОселя стала головним драйвером іпотечного кредитування в Україні. Вона дає змогу купити житло під 3% або 7% річних, тоді як ринкові ставки в рази вищі. Програма працює з жовтня 2022 року, а її умови затверджені постановою Кабінету Міністрів № 856 «Деякі питання забезпечення громадян доступним житлом». За цей час умови кілька разів змінювали — розширювали коло учасників, коригували вимоги до житла та розмір першого внеску. Тому перед подачею заявки обов'язково перевірте актуальні правила на офіційному порталі єОселі.

Як працює програма

Держава компенсує банкам різницю між ринковою та пільговою ставкою. Позичальник отримує кредит у банку-учаснику, а програму адмініструє державна фінансова установа. Ви оформлюєте звичайний іпотечний кредит, але під значно нижчий відсоток.

Основні параметри (перевіряйте актуальні значення):

• ставка — 3% для пріоритетних категорій і 7% для інших громадян;
• перший внесок — від 20% вартості житла (для окремих категорій можуть діяти знижені вимоги);
• строк кредиту — до 20 років;
• валюта — лише гривня;
• оформлення заявки — через застосунок або портал Дія.

Хто може скористатися програмою

Ставка 3%

Пільгова ставка 3% передбачена для категорій, яким держава надає пріоритет. Серед них:

• військовослужбовці ЗСУ, Нацгвардії, СБУ, Держприкордонслужби та інших формувань;
• працівники сектору безпеки й оборони;
• медичні працівники державних і комунальних закладів охорони здоров'я;
• педагогічні й науково-педагогічні працівники державних і комунальних закладів освіти;
• наукові працівники;
• ветерани війни та члени сімей загиблих захисників.

Точний перелік і вимоги до стажу визначені в постанові № 856 і можуть оновлюватися.

Ставка 7%

Під 7% можуть отримати кредит громадяни України, які не мають власного житла або мають житло площею, меншою за встановлену норму на кожного члена сім'ї. Також програма враховує особливі ситуації — наприклад, для внутрішньо переміщених осіб і людей, чиє житло зруйноване.

Загальні вимоги до позичальника

• громадянство України;
• відсутність у власності житла, площа якого перевищує норму на сім'ю (або житло на тимчасово окупованих територіях, зруйноване чи непридатне);
• достатній і підтверджений дохід — щомісячний платіж не повинен перевищувати встановлену частку доходу;
• позитивна кредитна історія;
• вік, що дає змогу повернути кредит до граничного віку, визначеного банком.

Вимоги до житла

Не кожна квартира підходить для єОселі. Основні обмеження:

• Площа. Існує граничний розмір площі залежно від кількості членів сім'ї. Купити більшу квартиру можна, але різницю доведеться сплатити власним коштом або вона може стати підставою для відмови.
• Вартість квадратного метра. Ціна не повинна перевищувати граничну, розраховану від опосередкованої вартості спорудження житла в регіоні з коефіцієнтом.
• Вік будинку. Для різних категорій позичальників діють різні обмеження щодо віку житла. Для нових будинків є вимога щодо введення в експлуатацію.
• Юридична чистота. Без обтяжень, арештів, з узаконеним плануванням. Банк проводить власну перевірку, але не зайвим буде пройти наш чек-лист перевірки квартири.
• Розташування. Житло не повинно знаходитися на територіях бойових дій або тимчасово окупованих територіях.

Окремо розглядається купівля житла в будинках, що будуються, — через акредитовані проєкти. Як оцінити забудовника, читайте в статті як перевірити забудовника.

Як подати заявку: покроково

1. Перевірте себе. Переконайтеся, що відповідаєте вимогам категорії, і порахуйте, яку суму кредиту зможете обслуговувати.
2. Подайте заявку в Дії. У застосунку або на порталі Дія оберіть послугу єОселя, заповніть анкету та оберіть банки. Система автоматично перевірить ваші дані в державних реєстрах.
3. Отримайте попереднє рішення банку. Банк оцінить вашу платоспроможність і кредитну історію. Попереднє схвалення діє обмежений час.
4. Знайдіть житло, яке відповідає вимогам програми за площею, ціною та віком.
5. Замовте оцінку в оцінювача, акредитованого банком.
6. Передайте документи на квартиру банку для юридичної перевірки.
7. Отримайте остаточне рішення і погодьте дату угоди.
8. Укладіть угоду в нотаріуса: договір купівлі-продажу, кредитний договір і договір іпотеки.
9. Застрахуйте квартиру відповідно до вимог банку.

Документи, які знадобляться на угоді, детально описано в статті документи для купівлі квартири.

Скільки коштує кредит: приклад

Припустімо, квартира коштує 2 000 000 грн, перший внесок — 20% (400 000 грн), сума кредиту — 1 600 000 грн, строк — 20 років, ануїтетні платежі.

• Під 3% щомісячний платіж становитиме близько 8 870 грн. Переплата за 20 років — приблизно 530 000 грн.
• Під 7% платіж — близько 12 400 грн, переплата — приблизно 1 380 000 грн.
• Для порівняння, під 16% (ринкова ставка) платіж був би близько 22 260 грн, а переплата — понад 3,7 млн грн.

Пільгова програма зменшує щомісячний платіж майже вдвічі порівняно з ринковими умовами. Порівняйте ці цифри з вартістю оренди аналогічної квартири, як ми робили в статті оренда чи купівля.

Додаткові витрати

Крім першого внеску, закладіть у бюджет:

• оцінку квартири;
• послуги нотаріуса;
• збір до Пенсійного фонду (якщо немає права на звільнення) та інші платежі — див. податки при купівлі нерухомості;
• страхування предмета іпотеки та, можливо, життя;
• комісію рієлтора, якщо працюєте з агентом;
• ремонт — квартири в новобудовах часто продаються без оздоблення. Як спланувати бюджет, читайте в статті ремонт квартири: з чого почати.

Чому банки відмовляють

• Недостатній офіційний дохід. Банки враховують лише підтверджені доходи.
• Погана кредитна історія або чинні прострочені кредити.
• Невідповідність житла вимогам — завелика площа, завищена ціна, неузаконене перепланування.
• Наявність іншого житла понад норму.
• Помилки в анкеті або розбіжності з даними реєстрів.

Якщо вам відмовив один банк, можна подати заявку до іншого, попередньо усунувши причину відмови. Попросіть банк пояснити причину — це заощадить час під час наступної спроби.

Як обрати банк

У програмі бере участь кілька державних і приватних банків. Ставка для позичальника однакова, але відрізняються інші умови, тому варто порівняти:

• швидкість розгляду заявок — у періоди високого попиту деякі банки обробляють заявки тижнями;
• вимоги до підтвердження доходу — хтось враховує лише зарплату, хтось — і доходи ФОП;
• перелік акредитованих оцінювачів і страховиків та їхні тарифи;
• комісії за обслуговування рахунку, переказ коштів продавцю, довідки;
• зручність онлайн-сервісів для дострокового погашення.

У Дії можна обрати кілька банків одночасно — це підвищує шанси на швидке схвалення.

єОселя для ВПО і тих, хто втратив житло

Для внутрішньо переміщених осіб і громадян, чиє житло зруйноване чи залишилося на окупованій території, програма враховує особливості: наявність такого житла зазвичай не є перешкодою для участі. Крім того, власники зруйнованого житла можуть отримати житловий сертифікат через програму єВідновлення й використати його для купівлі нової квартири, зокрема в поєднанні з іпотекою. Як працює компенсація, ми детально пояснили в статті компенсація за зруйноване житло.

Переваги та недоліки програми

Переваги

• найнижчі ставки на ринку;
• прозора подача через Дію;
• фіксована ставка на весь строк;
• можливість купити житло без накопичення всієї суми.

Недоліки

• суворі вимоги до житла звужують вибір;
• потрібен підтверджений офіційний дохід;
• черги й затримки у періоди високого попиту;
• умови програми можуть змінюватися, а обсяги фінансування залежать від державного бюджету та міжнародної підтримки.

Поради, як підвищити шанси

1. Легалізуйте доходи та отримайте довідки заздалегідь.
2. Закрийте або реструктуризуйте дрібні кредити й кредитні картки.
3. Накопичте перший внесок із запасом: оцінка може виявитися нижчою за ціну продавця.
4. Шукайте житло з урахуванням вимог програми одразу, а не після схвалення.
5. Перевірте квартиру юридично ще до передачі документів у банк.
6. Підготуйте резерв щонайменше на 3–6 місячних платежів.
7. Не беріть нові кредити й не змінюйте роботу між попереднім схваленням і угодою — банк може повторно перевірити ваші дані.

Часті запитання

Чи можна достроково погасити кредит? Так, без штрафів, що робить програму ще привабливішою: можна вносити додаткові платежі, коли є можливість.

Чи можна купити будинок за програмою? Так, програма поширюється на квартири й житлові будинки, якщо вони відповідають вимогам. Особливості вибору заміського житла описано в статті купівля будинку за містом.

Чи можна взяти кредит разом із чоловіком чи дружиною? Так, подружжя може виступати співпозичальниками, і тоді банк враховує сукупний дохід сім'ї. Це підвищує доступну суму кредиту, але обидва несуть відповідальність за його погашення.

Чи можна здавати квартиру, куплену через єОселю? Перевіряйте умови кредитного договору й програми: житло купується для власного проживання, і банк може обмежувати передачу в оренду.

Що буде, якщо я втрачу роботу? Зверніться до банку якомога раніше: можливі реструктуризація або кредитні канікули. Не допускайте прострочень — вони псують кредитну історію і можуть призвести до звернення стягнення на іпотечне майно відповідно до Закону «Про іпотеку».

Висновок

єОселя — найдоступніший спосіб купити житло в кредит в Україні. Щоб скористатися нею, перевірте свою категорію, підготуйте документи про дохід і перший внесок, шукайте житло з урахуванням вимог програми та ретельно перевіряйте квартиру. Якщо ви не підпадаєте під умови програми, читайте наш огляд ринкових пропозицій у статті іпотека в Україні: як отримати.

Джерела

• Постанова КМУ № 856 «Деякі питання забезпечення громадян доступним житлом».
• Офіційний портал програми єОселя.
• Портал Дія.
• Закон України «Про іпотеку».
• Національний банк України — облікова ставка та статистика кредитування.

Читайте також

• Іпотека в Україні: як отримати кредит на житло
• Оренда чи купівля: що вигідніше
• Як вибрати квартиру в новобудові
• Вторинка чи новобудова: що обрати