Податок на нерухомість: хто платить, скільки і як перевірити розрахунок

Щороку влітку частина власників квартир і будинків отримує від податкової повідомлення-рішення про сплату податку на нерухоме майно. Хтось дивується, адже «раніше не платив», хтось сумнівається в правильності суми. Насправді правила розрахунку прості, а більшість власників невеликих квартир взагалі не платять цього податку завдяки пільговій площі. Розберемо, як усе працює.

Податок на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, — це місцевий податок, що входить до складу податку на майно. Його регулює стаття 266 Податкового кодексу України, а конкретні ставки та пільги встановлюють сільські, селищні та міські ради своїми рішеннями.

Хто платить податок

Платниками є фізичні та юридичні особи, зокрема нерезиденти, які є власниками об'єктів житлової та нежитлової нерухомості. Об'єктами оподаткування є:

• квартири, житлові будинки, садові й дачні будинки, кімнати в гуртожитках;
• нежитлові приміщення — магазини, офіси, склади, гаражі.

Якщо об'єкт перебуває у спільній власності кількох осіб, кожен сплачує податок пропорційно своїй частці. Якщо у спільній сумісній власності без визначення часток — платником визначається один зі співвласників за домовленістю або за рішенням суду.

Пільгова площа: хто не платить

Для фізичних осіб база оподаткування зменшується на пільгову площу:

• 60 м² — для квартири (квартир, незалежно від їх кількості);
• 120 м² — для житлового будинку (будинків);
• 180 м² — якщо особа володіє одночасно квартирою та будинком.

Тобто власник однокімнатної чи двокімнатної квартири площею до 60 м² податку не сплачує. Місцеві ради можуть збільшувати розмір пільгової площі. Зменшення бази застосовується один раз за кожен базовий податковий період.

Окремо закон передбачає, що не оподатковуються, зокрема, об'єкти, що належать дітям-сиротам, житло багатодітних сімей і прийомних сімей (в межах встановлених умов), а також об'єкти, що стали непридатними внаслідок надзвичайних ситуацій. Під час війни законодавство передбачало звільнення для майна, розташованого на територіях бойових дій та тимчасово окупованих територіях, а також для зруйнованого майна. Деталі варто перевіряти в актуальній редакції кодексу та на сайті Державної податкової служби.

Ставки податку

Ставку встановлює місцева рада, але вона не може перевищувати 1,5% розміру мінімальної заробітної плати, встановленої на 1 січня звітного року, за 1 м² бази оподаткування. Ради можуть встановлювати різні ставки залежно від типу об'єкта та зони розташування, зокрема 0%.

Дізнатися ставку для свого міста можна з рішення місцевої ради про встановлення місцевих податків і зборів (публікується на сайті ради) або з довідника ставок на сайті ДПС.

Додатковий податок на великі об'єкти

Якщо площа квартири перевищує 300 м² або будинку — 500 м², сума податку збільшується на 25 000 грн на рік за кожен такий об'єкт.

Формула розрахунку

Податок = (загальна площа − пільгова площа) × ставка за 1 м²

Де ставка за 1 м² = мінімальна зарплата на 1 січня × відсоток, встановлений місцевою радою.

Приклад 1. Одна квартира

У Ірини квартира площею 78 м². Місцева рада встановила ставку 1% мінімальної зарплати. Для простоти візьмемо умовну мінімальну зарплату 8 000 грн.

• База: 78 − 60 = 18 м².
• Ставка за 1 м²: 8 000 × 1% = 80 грн.
• Податок: 18 × 80 = 1 440 грн на рік.

Приклад 2. Дві квартири

Андрій має дві квартири — 45 м² і 50 м², разом 95 м². Пільгова площа 60 м² застосовується до сукупної площі квартир.

• База: 95 − 60 = 35 м².
• За ставки 80 грн/м² податок становитиме 2 800 грн.

Пільгова площа застосовується до сукупної площі, а податок розподіляється між об'єктами — податкова визначає порядок у повідомленні-рішенні.

Приклад 3. Квартира і будинок

Олена має квартиру 70 м² і будинок 150 м², разом 220 м². Оскільки є обидва типи житла, пільга — 180 м².

• База: 220 − 180 = 40 м².
• Податок: 40 × 80 = 3 200 грн.

Як і коли платити

Фізичні особи не подають декларацію — податок розраховує контролюючий орган за даними Державного реєстру речових прав. Податкова надсилає повідомлення-рішення разом із розрахунком до 1 липня року, що настає за звітним. Сплатити податок потрібно протягом 60 днів з дня вручення повідомлення.

Повідомлення можна отримати поштою або в електронному кабінеті платника податків. Якщо ви купили квартиру протягом року, податок нараховується з місяця, у якому виникло право власності.

Що робити, якщо повідомлення не надійшло

Власник не звільняється від обов'язку сплатити податок через неотримання повідомлення. Якщо ви знаєте, що маєте об'єкти з площею понад пільгову, а повідомлення немає, зверніться до податкової для звірки.

Як перевірити й оскаржити розрахунок

Помилки трапляються: неправильна площа, не врахована пільга, подвійне нарахування після продажу. Ви маєте право звернутися до податкового органу для звірки даних щодо:

• кількості та площі об'єктів;
• права на пільги;
• розміру ставки;
• нарахованої суми.

Для звірки подайте заяву з копіями документів, що підтверджують право власності, площу чи пільгу. Якщо помилку підтвердять, податкова скасує попереднє повідомлення і надішле нове. Якщо ні — повідомлення-рішення можна оскаржити в адміністративному або судовому порядку.

Податок на нерухомість і оренда

Якщо ви здаєте квартиру, податок на нерухомість сплачує власник, але договором можна передбачити компенсацію цієї суми орендарем. Нагадаємо, що дохід від оренди оподатковується окремо — див. статтю податки з оренди квартири.

Податок на нерухомість і купівля житла

Купуючи квартиру, особливо велику, врахуйте майбутній податок у розрахунку вартості володіння. Ми робили це в статті оренда чи купівля. Якщо ви вже маєте квартиру, купівля другої може «з'їсти» пільгову площу. Для інвесторів це важливий чинник дохідності — див. інвестиції в нерухомість.

Не плутайте з іншими платежами

• Плата за землю (земельний податок або орендна плата) — окремий місцевий платіж для власників і користувачів земельних ділянок. Детальніше — у статті купівля земельної ділянки.
• Податки при продажу — ПДФО, військовий збір і державне мито, про які ми писали в матеріалі податки при купівлі та продажу нерухомості.
• Внески на утримання будинку та капітальний ремонт — це не податок, а платежі ОСББ або управителю. Як працює ОСББ — у статті ОСББ: як створити.

Податок для юридичних осіб і ФОП

Юридичні особи самостійно обчислюють податок і подають декларацію до 20 лютого. Вони не мають права на пільгову площу. ФОП, які використовують нерухомість у підприємницькій діяльності, сплачують податок як фізичні особи, але деякі місцеві ради встановлюють для нежитлових приміщень окремі ставки. Якщо ви купуєте комерційне приміщення, закладайте податок у бізнес-план.

Як перевірити свої дані онлайн

Найзручніше стежити за нарахуваннями через Електронний кабінет платника податків на сайті ДПС. Увійти можна за допомогою КЕП або Дія.Підпису. У кабінеті доступні:

• податкові повідомлення-рішення та розрахунки;
• стан розрахунків з бюджетом — нарахування, сплати, переплати й борги;
• реквізити для сплати податку саме у вашій громаді;
• можливість надіслати заяву на звірку без візиту до податкової.

Також корисно отримати інформаційну довідку з Державного реєстру речових прав: вона покаже, які об'єкти й з якою площею зареєстровані на вас. Якщо там є застарілі дані — наприклад, квартира, яку ви давно продали, але угода не була внесена до електронного реєстру, — їх варто виправити.

Календар власника

• 1 січня — фіксується мінімальна зарплата, від якої рахується ставка на рік.
• Протягом року — зміни права власності враховуються помісячно.
• До 1 липня наступного року — податкова надсилає повідомлення-рішення.
• 60 днів після вручення — строк сплати.
• Будь-коли — можна звернутися для звірки даних.

Відповідальність за несплату

У разі несплати в строк нараховується пеня, а податкова може застосувати штраф. Податковий борг — підстава для податкової застави на майно, яка ускладнить його продаж. Тому краще сплатити вчасно, а в разі незгоди — оскаржувати повідомлення, а не ігнорувати його.

Часті запитання

Чи потрібно платити податок за квартиру, яку я не використовую? Так. Податок сплачується за факт володіння, а не користування.

Чи враховується площа балкона? Податок рахується від загальної площі, зазначеної в документах про право власності. Порядок урахування балконів і лоджій визначається технічною документацією.

Що, якщо квартира зруйнована? Законодавство передбачає звільнення від податку для об'єктів, зруйнованих або пошкоджених внаслідок бойових дій, за умови підтвердження. Як отримати компенсацію, читайте в статті компенсація за зруйноване житло.

Чи можна отримати пільгу як пенсіонеру? Пільги для окремих категорій встановлюють місцеві ради. Перевірте рішення ради вашої громади.

Чи нараховується податок на квартиру в новобудові, право на яку ще не зареєстроване? Ні, податок нараховується з моменту державної реєстрації права власності.

Хто сплачує податок за рік, у якому квартиру продали? Податок розподіляється між продавцем і покупцем пропорційно до кількості місяців володіння: продавець платить за місяці до угоди, покупець — починаючи з місяця, у якому виникло право власності.

Чи зміниться податок після перепланування? Якщо внаслідок узаконеного перепланування зміниться загальна площа в документах, зміниться й база оподаткування.

Висновок

Податок на нерухомість зачіпає лише власників великої площі або кількох об'єктів. Перевірте сукупну площу свого житла, знайдіть рішення місцевої ради зі ставкою й порахуйте суму за формулою. Отримавши повідомлення, звірте дані, а в разі помилки — сміливо звертайтеся до податкової. Це місцевий податок: усі кошти залишаються в бюджеті вашої громади.

Джерела

• Податковий кодекс України — ст. 265, 266.
• Державна податкова служба України — роз'яснення та довідник ставок місцевих податків.
• Закон «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» — джерело даних для нарахування.

Читайте також

• Податки при купівлі та продажу нерухомості
• Податки з оренди квартири
• Інвестиції в нерухомість в Україні
• Купівля земельної ділянки: покроковий гід