Купівля земельної ділянки: покроковий гід і юридична перевірка

Земельна ділянка — основа для власного будинку, а для інвестора — актив, який не зношується з роками. Але саме із землею пов'язано чимало неприємних сюрпризів: ділянка виявляється сільськогосподарською, а не під забудову, межі в кадастрі не збігаються з парканом, через ділянку проходить газопровід, а до найближчої лінії електропередачі — кілометр. У цьому гіді — усе, що потрібно перевірити перед купівлею.

Правова основа

Земельні відносини регулює Земельний кодекс України. Відомості про ділянки містить Державний земельний кадастр, який ведеться відповідно до Закону «Про Державний земельний кадастр», а права на них реєструються в Державному реєстрі речових прав відповідно до Закону № 1952-IV. Центральний орган у сфері земельних відносин — Держгеокадастр.

З 1 липня 2021 року в Україні відкрився ринок сільськогосподарських земель (Закон № 552-IX). Громадяни України можуть купувати сільськогосподарські землі в межах встановлених лімітів, а іноземці не можуть набувати такі землі у власність.

Крок 1. Визначте мету й потрібне цільове призначення

Цільове призначення визначає, що можна робити на ділянці. Найпоширеніші коди:

• 02.01 — для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка). Ідеально для приватного будинку.
• 01.05 — для індивідуального садівництва. Можна звести садовий будинок, але є нюанси з реєстрацією місця проживання та підключенням комунікацій.
• 01.03 — для ведення особистого селянського господарства. Будівництво житлового будинку на такій ділянці без зміни призначення не допускається.
• 02.05 — для будівництва індивідуальних гаражів.
• 03.xx, 11.xx — громадська, комерційна, промислова забудова.

Якщо ви плануєте будувати житловий будинок, шукайте ділянку з кодом 02.01 — це заощадить місяці на зміні призначення.

Крок 2. Перевірте ділянку в кадастрі

Попросіть у продавця кадастровий номер і знайдіть ділянку на Публічній кадастровій карті. Перевірте:

• цільове призначення й категорію земель;
• площу — чи збігається з документами продавця;
• форму власності — приватна, комунальна чи державна;
• конфігурацію та розташування — чи відповідає реальності.

Для детальної інформації замовте витяг з Державного земельного кадастру — онлайн через сервіси Держгеокадастру чи Дію або в ЦНАПі. Витяг містить координати меж, обмеження у використанні, нормативну грошову оцінку.

Крок 3. Перевірте право власності

Отримайте інформаційну довідку з Державного реєстру речових прав:

• хто власник і на підставі якого документа;
• чи немає іпотеки, арештів, заборон;
• чи не передана ділянка в оренду (тоді орендар може мати переважне право купівлі);
• чи не зареєстровані сервітути.

Якщо право власності оформлено до 2013 року на державному акті, переконайтеся, що відомості внесено до кадастру, а ділянка має кадастровий номер. Без цього угоду не проведуть.

Загальні правила перевірки продавця — згода подружжя, права дітей, борги — такі самі, як для квартири. Детальніше — у статті як перевірити квартиру перед купівлею.

Крок 4. Межі та фактичне розташування

Розбіжність між кадастровими межами й парканом — одна з найпоширеніших проблем. Замовте в сертифікованого інженера-землевпорядника винесення меж у натуру — встановлення межових знаків за координатами з кадастру. Це покаже, чи не зайняв сусід частину вашої майбутньої ділянки і чи не стоїть ваш паркан на чужій землі.

Крок 5. Обмеження у використанні

Перевірте у витязі з кадастру та на місцевості:

• охоронні зони ліній електропередачі, газопроводів, нафтопроводів, зв'язку — у них заборонене будівництво;
• водоохоронні зони та прибережні захисні смуги — уздовж річок і водойм діють суворі обмеження;
• санітарно-захисні зони підприємств, кладовищ, очисних споруд;
• зони охорони пам'яток культурної спадщини;
• сервітути — право сусідів проходити чи проїжджати через ділянку.

Крок 6. Містобудівна документація

Навіть на ділянці 02.01 не завжди можна будувати все що завгодно. Ознайомтеся з генеральним планом населеного пункту, планом зонування та детальним планом території. Вони визначають допустиму поверховість, відступи від меж, щільність забудови. Порядок отримання містобудівних умов і дозвільних документів визначає Закон «Про регулювання містобудівної діяльності». Документація публікується на сайтах громад і в ЄДЕССБ.

Крок 7. Комунікації та доступ

• Дорога — чи є під'їзд по землях загального користування, а не через чужу ділянку.
• Електрика — відстань до ЛЕП, вартість і строк приєднання, доступна потужність.
• Газ — наявність газопроводу на вулиці, вартість підключення.
• Вода — центральний водопровід або можливість буріння свердловини.
• Каналізація — центральна чи потрібен септик.
• Інтернет — мобільне покриття та провайдери.

Вартість підведення комунікацій до «голої» ділянки може дорівнювати її ціні. Отримайте попередні технічні умови до покупки.

Крок 8. Геологія та рельєф

Для будівництва важливі тип ґрунту, рівень ґрунтових вод, рельєф. Ділянка в низині може підтоплюватися, а схил — потребувати дорогого фундаменту. Перед покупкою під будівництво варто замовити інженерно-геологічні вишукування або хоча б поговорити з сусідами про досвід будівництва.

Зміна цільового призначення

Якщо вам сподобалася ділянка з «неправильним» призначенням, його можна змінити, але це займає час. Після реформи 2021 року (Закон № 711-IX) зміна призначення здійснюється відповідно до затвердженої містобудівної документації — комплексного плану території громади, генерального плану чи детального плану території. Якщо документація передбачає житлову забудову на цій території, процедура простіша. Якщо ні — доведеться чекати її розроблення та затвердження. Не купуйте ділянку, розраховуючи на «швидку зміну призначення», без консультації з юристом і перевірки документації громади.

Ринок сільськогосподарських земель: обмеження

• Купувати сільськогосподарські землі можуть громадяни України, територіальні громади, держава, а також юридичні особи, засновниками яких є громадяни України, громади чи держава.
• Для громадян діє ліміт сукупної площі сільськогосподарських земель у власності. Для юридичних осіб ліміт збільшено з 2024 року.
• Орендар земельної ділянки має переважне право її купівлі.
• Розрахунок за угодою здійснюється лише безготівково.

Податки

• Продаж земельної ділянки оподатковується за загальними правилами ст. 172 Податкового кодексу: пільга для першого продажу протягом року ділянки в межах норм безоплатної приватизації, якщо вона у власності понад три роки; в інших випадках — 5% ПДФО і військовий збір. Див. податки при купівлі та продажу нерухомості.
• Плата за землю — земельний податок для власників, ставки якого встановлює місцева рада в межах, визначених ПКУ, від нормативної грошової оцінки. Для окремих категорій громадян передбачені пільги.

Як проходить угода

1. Перевірка ділянки, документів і продавця.
2. Договір завдатку або попередній договір.
3. Оцінка ділянки суб'єктом оціночної діяльності — див. оцінка нерухомості.
4. Нотаріальне посвідчення договору купівлі-продажу.
5. Безготівковий розрахунок.
6. Державна реєстрація права власності.
7. Отримання витягу з реєстру й оновлення даних у кадастрі за потреби.

Скільки коштує ділянка: що впливає на ціну

• Відстань до міста і якість дороги — головний ціноутворювальний чинник у передмістях.
• Цільове призначення — ділянки 02.01 дорожчі за сільськогосподарські й садові.
• Комунікації — наявність світла й газу на межі ділянки суттєво підвищує вартість.
• Оточення — ліс, водойма, сформована забудова чи, навпаки, промзона.
• Форма й рельєф — прямокутна рівна ділянка зручніша для забудови, ніж вузька чи на крутому схилі.
• Розмір — ціна за сотку зазвичай знижується зі збільшенням площі.

Порівнюйте ціни за сотку на ділянки з однаковим призначенням і комунікаціями, а не просто «в тому ж селі».

Ділянка після купівлі: що далі

Якщо ви купили ділянку під будівництво, наступні кроки: отримати містобудівні умови та обмеження (для більшості індивідуальних будинків вони не обов'язкові, але корисно знати обмеження), розробити проєкт, подати повідомлення про початок будівельних робіт через ЄДЕССБ, звести будинок і подати декларацію про готовність об'єкта до експлуатації. Підрядника обирайте так само ретельно, як і ділянку — див. як вибрати підрядника на ремонт.

Червоні прапорці

• Немає кадастрового номера.
• Цільове призначення не відповідає вашій меті.
• Ціна значно нижча за ринкову.
• Продавець «обіцяє» змінити призначення після продажу.
• Ділянка нещодавно кілька разів перепродувалася.
• Є судові спори щодо меж чи права власності.
• Під'їзд можливий лише через чужу територію.

Часті запитання

Чи можна купити ділянку в іпотеку? Деякі банки кредитують купівлю землі, але частіше — разом із будинком. Пільгова програма єОселя стосується житла, а не окремої землі.

Скільки коштує винесення меж у натуру? Залежить від регіону й площі. Це недорога послуга порівняно з ризиком конфлікту з сусідами.

Чи може іноземець купити ділянку під будинок? Іноземці можуть набувати землі несільськогосподарського призначення в межах населених пунктів, якщо на них розташовані належні їм об'єкти нерухомості, з урахуванням обмежень законодавства.

Що робити, якщо сусід зайняв частину ділянки? Спершу — переговори з посиланням на результати винесення меж. Якщо не допоможе — звернення до суду.

Висновок

Купівля землі — це перевірка не лише документів, а й того, що реально можна на ній робити. Переконайтеся у правильному цільовому призначенні, перевірте кадастр і реєстр, винесіть межі в натуру, з'ясуйте обмеження, комунікації та містобудівні плани громади. Плануєте будинок — прочитайте також наш гід купівля будинку за містом, а для енергонезалежності — матеріали про тепловий насос і сонячні панелі.

Джерела

• Земельний кодекс України.
• Закон «Про Державний земельний кадастр».
• Закон № 552-IX щодо обігу земель сільськогосподарського призначення.
• Закон № 711-IX щодо планування використання земель.
• Закон «Про регулювання містобудівної діяльності».
• Держгеокадастр, Публічна кадастрова карта.

Читайте також

• Купівля будинку за містом
• Податки при купівлі та продажу нерухомості
• Інвестиції в нерухомість
• Спадщина та дарування нерухомості