Податки з оренди квартири: фізособа чи ФОП, скільки платити і як звітувати

Здача квартири в оренду — це дохід, з якого потрібно сплачувати податки. Багато власників роками працюють «у тіні», але ризики такого підходу зростають: податкова отримує дані з банків, договорів, оголошень, а орендарі дедалі частіше просять офіційний договір для отримання субсидій чи реєстрації. У цій статті розглянемо, як законно сплачувати податки з оренди, скільки це коштує в різних моделях і яку з них обрати.

Правила оподаткування доходів фізичних осіб від оренди визначає стаття 170 Податкового кодексу України, а для підприємців — глава 1 розділу XIV ПКУ про спрощену систему оподаткування.

Варіант 1. Ви — фізична особа, орендар — теж фізична особа

Це найпоширеніша ситуація. Вона працює так:

• ПДФО — 18% від суми орендної плати;
• військовий збір — 5% (ставку підвищено з 1,5% до 5% з 1 грудня 2024 року Законом № 4015-IX).

Разом — 23% від доходу.

Як платити

Власник є платником податку самостійно. Податок сплачується щокварталу протягом 40 календарних днів після закінчення кварталу. За результатами року подається податкова декларація про майновий стан і доходи — до 1 травня наступного року, де відображається весь отриманий дохід і вже сплачені суми.

Мінімальна база оподаткування

Податковий кодекс передбачає, що база оподаткування не може бути меншою за мінімальну суму орендного платежу, яка визначається відповідно до методики, затвердженої органами місцевого самоврядування. Тобто, навіть якщо в договорі вказана символічна сума, податок рахуватимуть не менше ніж з цього мінімуму. Уточніть розмір мінімального платежу у своїй громаді.

Варіант 2. Орендар — компанія або ФОП

Якщо ви здаєте квартиру юридичній особі (наприклад, для проживання її працівників) або підприємцю, орендар виступає податковим агентом. Він утримує 18% ПДФО і 5% військового збору з кожної виплати й перераховує їх до бюджету. Ви отримуєте суму «на руки» за вирахуванням податків, і подавати декларацію щодо цього доходу зазвичай не потрібно. Важливо правильно прописати в договорі, яка сума є орендною платою — до чи після оподаткування.

Варіант 3. Ви — ФОП на єдиному податку

Багато власників реєструються як фізичні особи-підприємці, бо це вигідніше при значному доході.

Третя група

• Єдиний податок — 5% від доходу (для неплатників ПДВ);
• військовий збір для ФОП третьої групи — 1% від доходу (запроваджено з 2025 року);
• єдиний соціальний внесок (ЄСВ) — щонайменше 22% мінімальної заробітної плати щомісяця. ЄСВ формує ваш страховий стаж для пенсії. Правила сплати ЄСВ підприємцями в період воєнного стану змінювалися, тому перевіряйте актуальні вимоги.

Звітність — квартальна декларація платника єдиного податку.

Друга група

Друга група передбачає фіксований щомісячний платіж і можливість надавати послуги населенню та платникам єдиного податку. Для оренди житла фізичним особам вона також може підійти, але має обмеження за доходом і кількістю найманих працівників.

Обмеження спрощеної системи

Податковий кодекс встановлює обмеження для перебування на спрощеній системі, зокрема щодо площі житла, що здається в оренду. Якщо ви здаєте кілька великих квартир, перевірте, чи підпадаєте під обмеження, або проконсультуйтеся з бухгалтером.

Приклади розрахунків

Візьмемо орендну плату 15 000 грн на місяць, тобто 180 000 грн на рік. Для спрощення розрахунку умовно приймемо мінімальну зарплату 8 000 грн (актуальне значення встановлює закон про держбюджет).

Фізична особа

• ПДФО: 180 000 × 18% = 32 400 грн.
• Військовий збір: 180 000 × 5% = 9 000 грн.
• Разом: 41 400 грн на рік.

ФОП третьої групи

• Єдиний податок: 180 000 × 5% = 9 000 грн.
• Військовий збір: 180 000 × 1% = 1 800 грн.
• ЄСВ: 8 000 × 22% × 12 = 21 120 грн.
• Разом: 31 920 грн на рік.

Більша ставка

При орендній платі 30 000 грн на місяць (360 000 грн на рік):

• як фізособа — 82 800 грн;
• як ФОП третьої групи — 18 000 + 3 600 + 21 120 = 42 720 грн.

Що вищий дохід, то вигідніший ФОП, адже ЄСВ — фіксований. При невеликій орендній платі різниця незначна, а адміністрування ФОП (звітність, рахунок, облік) вимагає часу. Якщо ви вже є ФОП з іншої діяльності, додати оренду може бути найпростіше — перевірте, чи є відповідний КВЕД і чи не перевищите ліміт доходу групи.

Як зареєструвати ФОП для оренди: покроково

1. Подайте заяву про державну реєстрацію ФОП онлайн через портал Дія або в ЦНАПі. Реєстрація безоплатна й займає від кількох годин до кількох днів.
2. Оберіть КВЕД — для оренди житла найчастіше використовують 68.20 «Надання в оренду й експлуатацію власного чи орендованого нерухомого майна».
3. Подайте заяву про обрання спрощеної системи та групи — разом із реєстрацією або протягом встановленого строку після неї.
4. Відкрийте рахунок ФОП у банку й отримуйте оплату лише на нього.
5. Ведіть облік доходів — для третьої групи це книга обліку доходів (може вестися в електронному кабінеті).
6. Сплачуйте єдиний податок, військовий збір і ЄСВ у встановлені строки та подавайте декларації.
7. Укладайте договори оренди від імені ФОП — у договорі зазначте статус підприємця.

Якщо згодом ви припините здавати квартиру, ФОП можна закрити, але спершу подайте фінальну звітність і сплатіть усі зобов'язання.

Оренда іноземцям і отримання плати з-за кордону

Якщо ваш орендар — іноземець, правила оподаткування для вас як для резидента України не змінюються: ви сплачуєте податок з отриманого доходу. Якщо ж ви самі проживаєте за кордоном і стали податковим резидентом іншої країни, дохід від нерухомості в Україні все одно оподатковується в Україні, а можливість зарахувати сплачений податок визначає міжнародна угода про уникнення подвійного оподаткування. У такій ситуації варто проконсультуватися з податковим консультантом обох країн.

Подобова оренда і туристичний збір

Якщо ви здаєте квартиру подобово, окрім податку на дохід, може виникати обов'язок щодо туристичного збору (ст. 268 ПКУ). Його ставку встановлює місцева рада. Для подобової оренди також важливі правила спрощеної системи та КВЕД. Інтенсивна подобова здача фактично є підприємницькою діяльністю, тож її доцільно оформлювати як ФОП.

Що буде, якщо не платити

• Штрафи за неподання декларації та заниження податкових зобов'язань.
• Пеня за кожен день прострочення сплати.
• Донарахування податку за минулі періоди за результатами перевірки.
• Ризики у спорах з орендарем. Без офіційного договору та податкової історії вам складніше захистити свої права в суді.

Податкова може дізнатися про оренду з різних джерел: скарги сусідів, оголошення, банківські перекази, звернення орендаря за субсидією чи реєстрацією місця проживання.

Що можна враховувати як витрати

Фізична особа сплачує ПДФО з усієї суми орендної плати — витрати на ремонт, комунальні чи податок на нерухомість не зменшують базу. ФОП на єдиному податку також платить від доходу, а не від прибутку. Тому оптимізувати витрати на ремонт під здачу варто з точки зору дохідності, а не податків.

Як оформити все правильно: чек-лист

1. Укладіть письмовий договір оренди, у якому чітко прописана сума плати. Детальніше — в статті договір оренди квартири.
2. Отримуйте оплату на банківський рахунок — це спрощує облік.
3. Визначтеся з моделлю: фізособа чи ФОП.
4. Сплачуйте податок щокварталу (фізособа) або єдиний податок і ЄСВ (ФОП).
5. Подавайте річну (фізособа) чи квартальну (ФОП) декларацію.
6. Зберігайте договори, акти та платіжні документи щонайменше три роки.
7. Щороку переглядайте модель оподаткування: якщо орендна плата зросла, перехід на ФОП може стати вигіднішим.

Подати декларацію й сплатити податки зручно через Електронний кабінет платника на сайті Державної податкової служби. Там же можна знайти роз'яснення та шаблони документів.

Як податки впливають на дохідність

Власники часто рахують дохідність від «брудної» орендної плати. Але податки суттєво змінюють картину: за ставки 23% дохідність квартири, яка «приносить 8% річних», фактично знижується до приблизно 6%. Порівняйте цю цифру з безризиковими інструментами, як ми робили в статті інвестиції в нерухомість. Також не забудьте про податок на нерухомість, якщо площа перевищує пільгову.

Часті запитання

Чи потрібно платити податок, якщо я здаю квартиру родичам безкоштовно? Якщо плата не отримується, доходу немає. Проте договір позички (безоплатного користування) варто оформити письмово, щоб уникнути питань.

Хто сплачує податок, якщо квартира у спільній власності? Кожен співвласник декларує свою частину доходу пропорційно до частки або відповідно до домовленості, якщо дохід отримує один із них.

Чи можна сплатити податок за весь рік одразу? Закон передбачає квартальну сплату для фізосіб. Пропуск квартальних платежів може призвести до нарахування пені, тому налаштуйте собі нагадування на кожен квартал.

Чи оподатковується страховий депозит? Депозит, який повертається орендарю, не є доходом. Якщо ж ви утримуєте його частину як компенсацію чи оплату, ця сума може розглядатися як дохід.

Що робити, якщо орендар не платить? Податок сплачується з фактично отриманого доходу, але мінімальна база може застосовуватися незалежно від розміру плати. Вирішуйте питання з орендарем відповідно до договору, а в разі систематичної несплати — через суд.

Висновок

Офіційна оренда — це 23% податку для фізичної особи або значно менше для ФОП за помірного доходу. Вибір залежить від суми орендної плати та вашої готовності вести облік. Головне — не залишатися в тіні: це захищає вас у спорах з орендарями та від штрафів. А якщо ви тільки готуєтеся здати квартиру, почніть з нашої інструкції як здати квартиру в оренду.

Джерела

• Податковий кодекс України — ст. 170 (дохід від оренди), ст. 268 (туристичний збір), глава 1 розділу XIV (спрощена система).
• Закон № 4015-IX щодо підвищення військового збору.
• Державна податкова служба України — Електронний кабінет, роз'яснення, форми декларацій.
• Цивільний кодекс України — глава 59 «Найм (оренда) житла».

Читайте також

• Як здати квартиру в оренду: інструкція для власників
• Договір оренди квартири
• Податок на нерухомість
• Інвестиції в нерухомість в Україні