Як здати квартиру в оренду: інструкція для власників

Здача квартири в оренду — один із найпопулярніших способів отримувати пасивний дохід від нерухомості. Але «пасивним» він стає лише тоді, коли власник правильно підготував квартиру, обрав надійного орендаря, уклав грамотний договір і не забув про податки. У цій інструкції — увесь процес від першого прибирання до отримання щомісячної оплати.

Крок 1. Підготуйте квартиру

Технічний стан

Перш ніж фотографувати, усуньте все, що може зламатися в перший місяць: підтікаючі змішувачі, іскристі розетки, двері, що не зачиняються. Перевірте газові та електроприлади, лічильники, роботу опалення. Орендарі дуже чутливі до запаху вогкості та слідів цвілі — як позбутися їх назавжди, читайте в статті цвіль і вологість у квартирі.

Ремонт

Для оренди не потрібен дизайнерський ремонт. Потрібен чистий, нейтральний і зносостійкий інтер'єр: світлі стіни з мийною фарбою, ламінат або вінілова підлога, якісна сантехніка. Детально про те, у що варто вкладатися, а на чому економити, — у статті ремонт під здачу в оренду.

Меблі та техніка

Мінімальний набір для довгострокової оренди:

• двоспальне ліжко з якісним матрацом;
• шафа для одягу;
• кухонний гарнітур з холодильником, плитою та витяжкою;
• пральна машина;
• стіл і стільці;
• штори або жалюзі.

Додатковими перевагами будуть посудомийна машина, кондиціонер, швидкісний інтернет і рішення для автономності під час відключень світла — зарядна станція, акумуляторне освітлення, газова плита.

Генеральне прибирання

Професійне прибирання перед показами окупається: квартира виглядає дорожче, а фото — привабливіше.

Крок 2. Визначте ціну

Що впливає на ставку

• Локація — район, близькість до метро, інфраструктура. Огляд локацій — у статті топ-5 районів Києва.
• Тип будинку — новобудова, «сталінка», панель.
• Стан ремонту та наявність техніки.
• Поверх і вид з вікна.
• Паркування, укриття, генератор у будинку.
• Дозвіл на тварин. Квартири, де дозволені тварини, здаються швидше, але варто передбачити додатковий депозит.

Як дослідити ринок

Знайдіть 10–15 схожих оголошень у вашому районі на DOM.RIA та інших порталах. Зверніть увагу не лише на ціну, а й на те, як довго оголошення висить. Якщо схожі квартири здаються за 1–2 тижні — ціна адекватна. Якщо оголошення висить понад місяць — ставка завищена.

Невелика знижка відносно ринку часто вигідніша за простій: місяць без орендаря «з'їдає» річну вигоду від підвищення ставки на 8%.

Крок 3. Створіть оголошення

Фото

• Знімайте вдень при максимальному природному освітленні.
• Використовуйте широкий кут, але без спотворень.
• Прибирайте особисті речі та зайві дрібниці.
• Покажіть кожну кімнату, санвузол, кухню, вид з вікна, під'їзд.
• Додайте план квартири — це економить час і вам, і орендарям.

Опис

Хороший опис чесний і конкретний: площа, поверх, кількість кімнат, стан ремонту, перелік техніки, умови (тварини, діти, депозит, комунальні), транспорт поруч. Не приховуйте недоліків — вони все одно з'ясуються на перегляді.

Розмістити оголошення про оренду можна й на нашому сайті — це безкоштовно.

Крок 4. Оберіть орендаря

На що звернути увагу

• Платоспроможність. Де працює кандидат? Чи стабільний дохід? Орендна плата не повинна перевищувати 30–40% доходу.
• Причина переїзду і плановий термін проживання.
• Склад сім'ї, наявність тварин.
• Поведінка на перегляді. Пунктуальність, акуратність, конкретні запитання.
• Рекомендації від попереднього власника.

Перевірка документів

Попросіть паспорт або ID-картку та РНОКПП. Перевірте кандидата в публічних реєстрах: Єдиному реєстрі боржників та Реєстрі судових рішень. Обробляйте персональні дані орендаря лише в обсязі, необхідному для укладення договору.

Крок 5. Укладіть договір оренди

Правову основу оренди житла становить глава 59 Цивільного кодексу України «Найм (оренда) житла». Договір укладається письмово (ст. 811 ЦК). Нотаріальне посвідчення не є обов'язковим, але воно дає змогу стягувати борги через виконавчий напис нотаріуса без суду.

Обов'язкові пункти

1. Сторони, їхні паспортні дані та РНОКПП.
2. Адреса й характеристики квартири, документ про право власності.
3. Строк оренди. Якщо строк не зазначено, договір вважається укладеним на п'ять років (ст. 821 ЦК).
4. Розмір плати, валюта, дата і спосіб оплати, порядок індексації.
5. Страховий депозит і умови його повернення.
6. Хто сплачує комунальні послуги, інтернет, внески ОСББ.
7. Перелік осіб, які проживатимуть, і правила щодо гостей та тварин.
8. Права й обов'язки сторін щодо ремонту та користування майном.
9. Порядок візитів власника.
10. Умови дострокового розірвання та строки попередження.

Детальний розбір кожного пункту та типові помилки — у статті договір оренди квартири.

Акт приймання-передачі

Акт — це додаток до договору, у якому фіксують стан квартири, перелік меблів і техніки, показники лічильників та кількість переданих ключів. Сфотографуйте кожну кімнату й техніку з датою. Без акта довести пошкодження майна практично неможливо.

Крок 6. Сплачуйте податки

Дохід від оренди — оподатковуваний дохід. Існує кілька моделей:

• Фізична особа, орендар — фізична особа. Власник самостійно сплачує 18% ПДФО та військовий збір щокварталу протягом 40 днів після закінчення кварталу й подає річну декларацію. Ставку військового збору з грудня 2024 року підвищено до 5%.
• Фізична особа, орендар — компанія або ФОП. Податки утримує й сплачує орендар як податковий агент.
• ФОП. Власник реєструється підприємцем і сплачує єдиний податок. Для багатьох це вигідніше, але потрібно стежити за обмеженнями груп і своєчасно подавати звітність.

Також враховуйте, що Податковий кодекс встановлює мінімальну базу оподаткування для оренди житла, яку визначають органи місцевого самоврядування. Детальні розрахунки з прикладами — у статті податки з оренди квартири. Роз'яснення та форми декларацій публікує Державна податкова служба.

Крок 7. Керуйте орендою

• Регулярний контакт. Домовтеся про зручний канал зв'язку та час для візитів.
• Швидка реакція на поломки. Орендар, якому оперативно полагодили бойлер, рідше з'їжджає.
• Плановий огляд — раз на 3–6 місяців, з попередженням.
• Облік платежів. Отримуйте оплату на рахунок, а не готівкою — це спрощує податковий облік і захищає в разі суперечок.
• Індексація. Переглядайте ставку раз на рік згідно з умовами договору.
• Страхування. Поліс на квартиру й відповідальність перед сусідами захищає від найдорожчих ризиків — затоплення та пожежі.

Скільки реально заробляє власник: приклад

Припустімо, ви здаєте однокімнатну квартиру за 15 000 грн на місяць. За рік це 180 000 грн валового доходу. Тепер віднімемо витрати:

• податки як фізична особа (18% ПДФО + 5% військового збору) — 41 400 грн;
• простій між орендарями — у середньому пів місяця на рік, тобто 7 500 грн;
• дрібний ремонт і заміна техніки — орієнтовно 10 000 грн;
• податок на нерухомість і внески ОСББ, якщо їх не сплачує орендар, — ще кілька тисяч гривень;
• страхування — кілька тисяч гривень на рік.

Чистий дохід — близько 115 000–120 000 грн, тобто дві третини від валового. Якщо квартира коштує 2 000 000 грн, чиста дохідність становить приблизно 6% річних. Порівняйте цю цифру з дохідністю депозитів і державних облігацій, щоб зрозуміти, чи виправдана саме оренда. Як змінюється розрахунок, якщо оформити ФОП, — у статті про податки з оренди.

Короткострокова чи довгострокова оренда?

Подобова оренда може давати вищий дохід, але потребує постійного управління: прибирання, заселення, комунікації з гостями. Знос квартири вищий, а завантаженість нестабільна. Довгострокова оренда стабільніша й простіша. Для більшості власників, які не займаються цим професійно, вона залишається оптимальною.

Типові помилки власників

• Здавати без договору «за домовленістю».
• Не складати акт приймання-передачі.
• Брати занадто малий депозит або не брати його взагалі.
• Не перевіряти кандидата та обирати «найприємнішого».
• Ігнорувати податки — це ризик штрафів і пені.
• Завищувати ціну й місяцями чекати «свого» орендаря.

Часті запитання

Чи можна виселити орендаря, який не платить? Так, але лише законним шляхом: розірвати договір за згодою або в судовому порядку відповідно до ст. 825 ЦК. Самовільна заміна замків чи відключення комунальних послуг можуть обернутися відповідальністю для власника.

Чи потрібно реєструвати орендаря за адресою? Ні, це не обов'язково. Реєстрація місця проживання здійснюється лише за згодою власника.

Чи можна здавати квартиру, куплену в іпотеку? Перевірте кредитний договір: деякі банки вимагають погодження. Порушення умов може стати підставою для дострокового стягнення кредиту.

Що робити з депозитом при виїзді? Повертайте його після огляду квартири та звірки лічильників. Утримувати частину можна лише для покриття зафіксованих збитків чи боргів, передбачених договором.

Чи варто працювати з рієлтором? Агент економить ваш час на показах і перевірці кандидатів, а комісію зазвичай сплачує орендар. Але відповідальність за вибір і договір залишається на вас. Як обрати професіонала й на що звернути увагу в договорі з агентством, читайте в статті як вибрати рієлтора.

Як підняти ставку для чинного орендаря? Лише відповідно до умов договору — найчастіше раз на рік і з попередженням за 1–2 місяці. Надійний орендар, який платить вчасно, часто вартий невеликої знижки порівняно з ринком.

Висновок

Успішна оренда — це система: підготовлена квартира, реалістична ціна, ретельний вибір орендаря, детальний договір з актом приймання-передачі та чесна сплата податків. Вклавши час на старті, ви отримаєте стабільний дохід і мінімум клопоту в майбутньому. Якщо ж ви тільки розглядаєте купівлю квартири під оренду, почніть з огляду інвестицій у нерухомість.

Джерела

• Цивільний кодекс України — глава 59 «Найм (оренда) житла», ст. 810–826.
• Податковий кодекс України — ст. 170 (оподаткування доходу від оренди).
• Державна податкова служба України.
• Єдиний реєстр боржників і Єдиний державний реєстр судових рішень.

Читайте також

• Договір оренди квартири: що обов'язково прописати
• Податки з оренди квартири
• Ремонт під здачу в оренду
• Інвестиції в нерухомість в Україні