Договір оренди квартири: що обов'язково прописати власнику й орендарю

Більшість конфліктів між власниками та орендарями виникає не через злий умисел, а через неписані домовленості. Хто платить за зламаний бойлер? Чи можна підняти ціну через пів року? Скільки днів дається на виїзд? Добре складений договір відповідає на ці запитання заздалегідь і захищає обидві сторони. У цій статті розберемо, що обов'язково має бути в договорі оренди квартири, а що бажано додати.

Правова основа: найм житла

Цивільний кодекс називає оренду квартири договором найму житла. Йому присвячена глава 59 Цивільного кодексу України (ст. 810–826). За цим договором одна сторона — наймодавець (власник) — передає іншій — наймачеві — житло за плату в користування для проживання на певний строк.

Форма договору

Договір найму житла укладається у письмовій формі (ст. 811 ЦК). Усна домовленість формально не заборонена для виконання, але в разі спору довести її умови майже неможливо.

Чи потрібен нотаріус

Нотаріальне посвідчення договору найму житла не обов'язкове. Проте воно має переваги:

• нотаріус перевіряє право власності наймодавця та особи сторін;
• на нотаріально посвідченому договорі можна вчинити виконавчий напис і стягнути борг з орендної плати без суду;
• нотаріальний договір складніше оскаржити.

Для довгострокової оренди дорогого житла нотаріальне посвідчення — розумна інвестиція.

Обов'язкові умови договору

1. Сторони

Повні ПІБ, паспортні дані, РНОКПП, адреси реєстрації, контактні телефони й email. Якщо квартира у спільній власності, договір мають підписати всі співвласники або один із них за довіреністю.

2. Предмет договору

Адреса квартири, кількість кімнат, загальна та житлова площа, поверх. Посилання на документ, що підтверджує право власності наймодавця. Перелік меблів і техніки винесіть в окремий додаток — акт приймання-передачі.

3. Строк

Договір може бути короткостроковим — до одного року — або довгостроковим. Якщо строк у договорі не зазначено, він вважається укладеним на п'ять років (ст. 821 ЦК). Для довгострокових договорів наймач має переважне право на укладення договору на новий строк (ст. 822 ЦК). Пропишіть, як сторони повідомляють про продовження чи припинення договору.

4. Плата за користування

• розмір і валюта платежу (зверніть увагу: розрахунки в Україні здійснюються в гривнях, а валютний еквівалент можна зазначити лише як орієнтир для визначення суми);
• дата оплати, спосіб (переказ на картку, рахунок);
• порядок зміни плати. Закон дозволяє змінювати розмір плати не частіше одного разу на рік, якщо інше не встановлено договором (ст. 820 ЦК). Пропишіть механізм індексації: наприклад, не більше ніж на певний відсоток раз на рік з попередженням за місяць.

5. Комунальні платежі

Хто платить за тепло, воду, газ, електроенергію, інтернет, внески до ОСББ, вивезення сміття? Як передаються показники лічильників і квитанції? Податок на нерухомість зазвичай залишається на власнику — див. податок на нерухомість.

6. Страховий депозит

Розмір (зазвичай одна місячна плата), підстави для утримання (пошкодження майна, борги за комунальні), строк і порядок повернення після виїзду. Не забудьте зазначити, що депозит не зараховується в оплату останнього місяця, якщо ви цього не бажаєте.

7. Особи, які проживатимуть

Список осіб, які проживатимуть разом з наймачем. Ці особи мають рівні з наймачем права користування житлом, а наймач відповідає перед власником за їхні дії. Пропишіть, чи можна вселяти нових мешканців і як про це повідомляти. Окремо зазначте правила щодо піднайму: передати житло або його частину в піднайм наймач може лише за згодою наймодавця (ст. 823 ЦК). Це захищає власника від несанкціонованої подобової здачі.

8. Ремонт

За загальним правилом поточний ремонт робить наймач, а капітальний — наймодавець (ст. 819 ЦК). Але сторони можуть домовитися інакше. Конкретизуйте:

• хто платить за ремонт побутової техніки, що вийшла з ладу без вини наймача;
• хто відповідає за засмічення каналізації чи протікання;
• чи можна наймачеві робити косметичний ремонт або вішати полиці.

9. Візити власника

Як часто й з яким попередженням власник може оглядати квартиру. Наприклад, раз на три місяці з попередженням за 48 годин, а в аварійних ситуаціях — негайно.

10. Розірвання договору

Наймач може відмовитися від договору, письмово попередивши наймодавця за три місяці (ст. 825 ЦК), якщо договором не встановлено інший строк. Наймодавець може розірвати договір лише в судовому порядку у випадках, визначених законом: систематична несплата, руйнування чи псування житла, використання не за призначенням, систематичне порушення прав сусідів. Пропишіть розумний строк попередження для обох сторін та порядок повернення депозиту при достроковому розірванні.

Бажані умови

• Тварини: чи дозволено, які саме, додатковий депозит.
• Куріння в квартирі та на балконі.
• Реєстрація місця проживання: чи дозволяє власник.
• Страхування: хто страхує майно і цивільну відповідальність перед сусідами.
• Форс-мажор: що відбувається з платою, якщо квартира стала непридатною внаслідок обстрілу чи аварії. Порядок підтвердження форс-мажорних обставин встановлює Торгово-промислова палата.
• Автономність: чи можна встановлювати зарядні станції, генератор на балконі, кондиціонер.
• Порядок повернення ключів і кількість дублікатів.
• Комунікація: офіційні канали для повідомлень (email, месенджер) — щоб листування мало доказову силу.

Акт приймання-передачі

Акт — невід'ємна частина договору. Він фіксує:

• дату передачі квартири;
• стан кожного приміщення (стіни, підлога, вікна, двері, сантехніка);
• перелік меблів і техніки з описом стану;
• показники всіх лічильників;
• кількість ключів, пультів, магнітних карток.

Додайте до акта фото й відео з датою. При виїзді складається зворотний акт, і сторони порівнюють стан. Без акта суперечки про пошкодження зводяться до «слово проти слова».

Оренда під час війни: особливі умови

Воєнні реалії додали до договорів нові питання, які краще врегулювати заздалегідь:

• Пошкодження житла. Що відбувається з орендною платою, якщо квартира пошкоджена обстрілом і тимчасово непридатна для проживання? Розумний варіант — призупинення плати до відновлення житла та право наймача розірвати договір без штрафів. Власнику варто знати, як отримати компенсацію за пошкоджене житло.
• Евакуація або мобілізація. Чи може наймач достроково припинити договір із коротшим строком попередження, якщо його мобілізовано чи він вимушено виїжджає?
• Відключення світла. Хто відповідає за автономне живлення, чи можна користуватися генератором, чи компенсується вартість павербанків і зарядних станцій?
• Внутрішньо переміщені особи. Для ВПО часто важливі реєстрація місця проживання та довідка для отримання допомоги — пропишіть, чи погоджується власник на це.

Як вести листування

Домовтеся в договорі, які канали зв'язку вважаються офіційними: email, конкретний месенджер, поштова адреса. Важливі повідомлення — про підвищення ставки, розірвання, аварію, візит — надсилайте письмово й зберігайте. У разі спору таке листування стане доказом у суді.

Помилки власників

• Договір без опису майна та акта.
• Неможливість змінити ставку, бо порядок індексації не прописаний.
• Відсутність порядку розірвання через несплату.
• Невключення пункту про відшкодування збитків, завданих орендарем.
• Неврахування податків. Дохід від оренди оподатковується — див. податки з оренди квартири.

Помилки орендарів

• Підписання договору без перевірки права власності наймодавця. Попросіть документ і порівняйте з даними реєстру — більше в статті як зняти квартиру без ризиків.
• Відсутність умови про повернення депозиту.
• Готівкові розрахунки без розписок.
• Відсутність умов про мінімальний строк попередження з боку власника.

Як змінювати договір

Будь-які зміни — нова ставка, продовження строку, нові мешканці — оформлюйте додатковою угодою в письмовій формі, підписаною обома сторонами. Усні домовленості щодо змін так само ненадійні, як і усний договір.

Структура договору: шаблон

1. Преамбула: сторони, дата, місце укладення.
2. Предмет договору.
3. Строк найму.
4. Плата за користування та порядок розрахунків.
5. Комунальні послуги.
6. Страховий депозит.
7. Права та обов'язки наймодавця.
8. Права та обов'язки наймача.
9. Ремонт і утримання житла.
10. Відповідальність сторін.
11. Форс-мажор.
12. Порядок зміни та розірвання договору.
13. Вирішення спорів.
14. Прикінцеві положення, реквізити й підписи.
15. Додатки: акт приймання-передачі, опис майна, фото.

Часті запитання

Чи можна прописати оплату в доларах? Розрахунки між резидентами в Україні здійснюються в гривнях. Можна прив'язати суму до валютного еквівалента за курсом НБУ на дату платежу, але сама оплата має бути в гривні.

Чи може власник виселити мене без суду? Ні. Якщо ви не погоджуєтеся на дострокове припинення договору, власник має звернутися до суду. Самоуправство — заміна замків, відключення послуг — незаконне.

Що робити, якщо власник продає квартиру? Перехід права власності не припиняє договору найму: новий власник стає наймодавцем на тих самих умовах (ст. 770 ЦК).

Чи потрібно реєструвати договір? Державна реєстрація договору найму житла не потрібна.

Чи можна укласти договір онлайн? Так, договір можна підписати електронними підписами (наприклад, КЕП або Дія.Підпис). Такий документ має ту саму юридичну силу, що й паперовий, і зручний, коли сторони перебувають у різних містах.

Висновок

Договір оренди — це не формальність, а інструкція на випадок будь-якої проблеми. Витратьте годину на погодження умов і акт, щоб потім не витрачати місяці на суперечки. Власникам корисно прочитати також нашу інструкцію як здати квартиру в оренду, а орендарям — як зняти квартиру без ризиків.

Джерела

• Цивільний кодекс України — глава 59 «Найм (оренда) житла», ст. 810–826.
• Закон України «Про нотаріат» — виконавчі написи.
• Податковий кодекс України — оподаткування доходу від оренди.

Читайте також

• Як здати квартиру в оренду: інструкція для власників
• Як зняти квартиру без ризиків
• Податки з оренди квартири
• Ремонт під здачу в оренду